[충청시론] 정세윤 변호사

지난 칼럼에 이어 재난 발생 시 반드시 알아두어야 할 법률문제 중 나머지 임대차 관련 문제에 대하여 살펴보고자 한다. 임대차 관련 문제 중에는 임대차 화재 발생으로 임차 주택이 파손되어 일정기간 동안 주거를 옮겨야 하는 경우 대항력 및 우선변제권이 특히나 문제가 된다. ｢주택임대차보호법｣ 제3조제1항에 따라 임차인은 해당 임차주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력을 주장할 수 있고, 이에 따라 임차인이 대항력과 확정일자를 구비하면 우선변제권을 취득하게 된다.

여기서 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하므로 임차인이 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 일시적이나마 다른 곳으로 이전하였다면, 전출 당시에 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하는 것이 원칙이다.

주택의 인도 즉 현실인도라는 것은 임차인이 현실로 주택의 거주하는 경우는 물론이고, 실제 거주하지 않더라도 출입문 열쇠를 인도받는 경우 등 사회통념상 임차주택에 대한 사실상의 지배관계가 임차인에게 있다면 임차인에게 주택이 인도되어 점유가 있다고 볼 수 있다. 따라서 화재에 대비하여 임시 거처에 있으면서 가재도구 등은 모두 임차주택에 남아 있는 경우에는 임차인이 현실적 점유를 하지 않더라도 그 점유를 상실했다고 볼 수 없다.

같은 취지로 계약을 해지하지 않고 계속 거주 의사가 있는 경우, 임차주택의 하자를 수리하는 동안 임차인이 다른 거처에서 거주하더라도 그 수리가 임차인의 거주를 위한 것이고 임차인이 열쇠를 소지하고 있는 등 그 주택에 대한 사실상 지배관계를 상실하지 않았다면, 그 점유가 유지되므로 전입신고 및 확정일자가 계속 존재하다는 전제로 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않는다고 볼 것이다.

참고로 임차권 등기를 통한 대항력 및 우선변제권을 유지할 수도 있는데, 임대차 계약 종료 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 점유를 상실하면 대항력과 우선변제권을 상실하게 되는 문제가 있으므로 임차인은 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청하여 법원의 임차권 등기명령에 따라 임차권 등기를 할 필요가 있다. 다만, 임차권 등기가 아닌 전세권 등기를 하는 경우, 등기 경료 시부터 효력이 발생하므로 임대차 계약 시 혹은 확정일자 부여 시로 소급하여 우선변제권이 유지되는 것이 아니라는 점을 유의할 필요가 있다.

임대차 관련 문제 중 마지막으로 수리로 거주하지 못한 기간만큼 임대차 기간이 연장되는지 여부에 대해서도 살펴보면, 임대차 계약 시 임대인과 임차인 사이에 임대차 기간과 종료 일자를 특정하였다면 합의한 계약기간 만료 시 특약이 없는 이상 임대차 계약은 종료되고 하자수리로 거주하지 못한 기간만큼 임대차 기간이 자동적으로 연장되는 것이라고 볼 수는 없다. 임차인의 계약기간이 얼마 남지 않았다면 임대인과 임차인이 하자 수리 기간 동안을 임대기간에서 제외하는 협의를 하는 것이 바람직할 것이다.