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[경제야 놀자!] 부동산 관련 법률 상담사례
박지영 기자  |  news0227@naver.com
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승인 2019.07.03  15:34:46
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Q1. 채권자가 부동산을 가압류하고 등기부에 기재하여 집행한 후 3년이 지났는데, 아직도 본안의 소를 제기하지 않고 있습니다.

최근 한 지인이 찾아와 가압류를 한지 3년이 지났으니 가압류 취소신청을 하면 된다면서 부동산을 사고 싶어 하는 사람이 있는데, 팔겠냐고 물어왔습니다. 그런데 정말 가압류 취소신청을 하면 가압류가 취소되나요? 그리고 소유권 이전을 한 다음에 매수인이 가압류 취소신청을 해도 되는 건지도 궁금합니다.

A. 가압류후 3년간 본안의 소가 제기되지 않았다면 취소신청 할 수 있고, 매수인도 신청 가능합니다. 금전채권의 집행을 보전하기 위해 가압류를, 금전 채권 이외 권리나 임시적 지위를 보전하기 위해 가처분을 신청할 수 있습니다.

가압류 또는 가처분 등 보전처분은 본안의 소를 제기하는 전 단계로서 본안의 소제기가 예정되어 있습니다. 보전처분은 담보 제공을 요구하나 본안의 소제기가 늦어지면 확정되지 않은 채권을 보전하기 위해 채무자의 재산권행사에 막대한 제한이 됩니다. 그래서 가압류가 집행된 뒤 ‘3년간’ 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는, 채무자 또는 이해관계인은 가압류의 취소를 신청할 수 있도록 되어 있습니다(「민사집행법」 제288조제1항 제3호).

가처분의 경우도 마찬가지입니다(「동법」 제301조). 보전처분이 집행된 뒤에 본안의 소를 제기하도록 규정한 기간은 이전 ‘10년’에서 2002년 법 개정으로 ‘5년’으로 단축되었고, 2005년 이후부터 현재까지는 ‘3년’ 으로 더욱 단축되었습니다. 위 취소신청의 관할 법원은 보전처분을 명한 법원입니다. 보전처분 집행 후 3년이 경과하면 취소의 요건이 완성되며, 그 후에 본안의 소를 제기하여도 가압류, 가처분의 취소를 배제 할 효력이 생기지 아니합니다(대법원 1999.10.26. 선고 99 다 37887 판결).

따라서 부동산의 가압류가 말소될 수 있다는 점을 알리고 다른 사람에게 팔 수 있으며, 채무자가 가압류 취소신청을 하여 가압류를 말소한 다음 소유권이전등기를 경료해 주거나, 소유권이전등기를 먼저 경료해 준 다음 매도인이나 매수인이 가압류 취소신청을 할 수도 있습니다.

   
 

Q2. 단독주택 2층에 전세를 살고 있는데, 단독주택 전부에 대해 임의경매신청이 가능한지요?

저는 전세금 7천만 원에 갑 소유 단독주택 2층을 2년 동안 전세로 하는 임대차계약을 체결하고, 전세권등기까지 마친 후에 거주해 왔습니다. 그러다 계약기간 만료 3개월 전에 집주인에게 전세금 반환을 요청했는데, 갑이 차일피일 전세금 반환을 미루고만 있습니다. 그래서 어쩔 수 없이 임의경매를 신청하여 매각대금에서 전세금을 반환받고자 하는데, 제가 살고 있는 2층만이 아니고, 단독주택 전부에 대해 임의경매 신청이 가능한지요?

A. 건물 전부에 대해서는 임의경매신청을 할 수 없고, 2층만 구분등기 해서 신청하거나 전세금반환소송을 제기해서 승소 후 건물 전부에 대하여 강제경매를 신청해야 합니다.

우리 판례는 단일소유자의 1동 건물 중 일부에 대하여 경매신청을 하고자 할 경우에는 그 부분에 대한 분할등기를 한 후에 하여야 한다고 하였습니다(대법 원 1973.5.31.자 73마 283결정). 건물 일부에만 전세권이 설정되어 있는 경우, 그 전세권자는 「민법」 제303조 제1항 및 「민법」 제318조의 규정에 따라서 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세권의 우선변제를 받을 권리가 있고, 전세권설정자가 전세금반환을 지체한 때에는 전세권목적물의 경매를 청구할 수 있다고 할 것이나, 전세권목적물이 아닌 나머지 건물 부분에 대해서는 우선변제권은 별론으로 하고, 경매신청권이 없습니다(대법원 1992.3.10.자 91마256, 257결정).

그러므로 위와 같은 경우 전세권자는 전세권목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고, 그 전세권목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고, 따라서 그 부분만의 경매신청 이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니라고 하였습니다(대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정).

위 사안에서 귀하가 전세권을 설정 받은 2층 부분이 구조상·이용상 독립되어 구분이 가능하다면 그 전세 부분을 구분등기 한 후에 그 전세목적이 된 부분을 경매신청 해야 하며, 분할하지 않고 주택 전부에 대하여 경매신청을 할 수는 없습니다.

그리고 분할이 불가능한 경우라면 판례에서 경매 신청을 할 수가 없다고 하므로, 다른 방법이 필요할 것입니다. 즉, 전세금반환청구소송을 제기해 승소판결을 받은 후, 그 집행권원에 기초해 목적부동산에 대한 강제경매를 신청하고, 그 경매절차에서 다시 일반채권자로서의 경매신청인이 아닌 전세권자의 지위로 돌아가 그 부동산 전부의 매각대금에서 우선변제를 받는 방법입니다. 귀하의 상황에 따라 적절히 대처하시기 바랍니다.

 

<약력>

   
▲ 홍동희 법무사

한양대학교 졸업

솔루션312법무사사무소 대표법무사

㈜굿앤굿 자문법무사

㈜코암경매 등 자문

한국시험법무사회 사무총장

전) 법무법인 승지, 일원송헌 등 다수 법무실장 역임

전) 한빛부동산 문화원 소송실무 강사

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