상가임차인 A는 상가건물 임대차보호법상의 5년의 임대차기간의 만료를 앞두고 권리금을 회수하기 위하여 신규임차인을 물색하려던 중 상가임대인 B로부터 “더 이상 상가를 임대하지 않고 A가 퇴거하면 아들로 하여금 상가를 직접 사용하게 할 계획”이라는 말을 들었다.

A는 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것)제 10조의4 제1항은 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 전 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니 된다.’라고 규정하면서 각 호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 규정하고 있다. 그리고 같은 조 제3항은 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해가 발생한 때에는 손해를 배상할 의무를 규정하고 있다.

그래서 A는 임대인 B에게 “본인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 직접 상가를 사용할 계획이면 그 뜻을 명확히 밝혀 줄 것을 요구”하는 내용증명 우편을 발송하였고, B는 A에게 “구두로 말한 것처럼 자신의 아들로 하여금 직접 상가를 사용하게 할 계획”이라는 취지의 답변서를 보냈다.

그러자 A는 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 B에게 상가를 인도하였다.

이 경우 A는 B에게 ‘B의 권리금 회수기회 보호의무 위반’을 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까?

상가임대차법은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위해 임대인에게 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부과한 것이고, 임대인의 위 보호의무 위반을 이유로 손해배상을 청구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 하는데 A는 신규임차인을 주선하지 않았기 때문이다.

대법원은 2019. 7. 4. 선고한 판결을 통해 “임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다.”라고 판시하면서 B의 행위는 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 위반한 것이라 판결하였다.
 
따라서 B는 A가 신규임차인을 주선했더라면 받을 수 있었을 적정 권리금 상당액을 손해액으로 하여 A에게 배상해야 한다.

임대인 입장에서는 다소 억울할 수도 있겠으나, 위 대법원 판례는 상가임대차보호법이 사회적 약자인 임차인의 보호를 위한 특별법의 취지를 고려한 판결로 볼 수 있다.

<약력>

성균관대학교 법학과, 사법연수원 제40기수료

▲ 설은주 법무법인 이강 변호사

법무법인 이강 대표

㈜굿앤굿 자문 변호사

전국신문인협회 자문변호사

한국대학야구연맹 이사

주빌리은행 이사

굿앤굿 실전자산설계아카데미 법률강사

한국준법통제원 회생상담사 양성과정 강사

법무부 인가 사단법인 한국준법통제원 정회원

이데일리TV ‘폭풍전야 위기의 부부부등’ 출연

(전)서울중앙지방법원 외부회생위원

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재