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부동산 거래 시 미지급 잔대금과 관련한 취득세, 양도소득세 부과 기준 Ⅱ
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승인 2019.12.04  15:31:27
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[충청시론] 정세윤 변호사

지난 칼럼(부동산 거래 시 미지급 잔대금과 관련한 취득세·양도소득세 부과 기준Ⅰ)에서 언급하였던 대법원 판례의 태도에 비추어 볼 때, 관할관청이 부동산 매매대금 중 미지급 잔대금 비율이 5% 이하인 경우 일괄적으로 매도자에게는 양도소득세를, 취득자에게는 취득세를 부과하는 것은 타당하지 않다는 것을 확인할 수 있었다. 그럼에도 불구하고 관할관청이 전후사정 없이 일괄적으로 세금을 부과하게 된다면 어떻게 대응해야 할까? 여기에 대한 해답은 아래와 같은 대법원 판례에서 찾을 수 있으므로, 당사자는 재판 시 아래의 ①~③ 주장 및 입증자료들을 반드시 유념해야 할 것이다.

대법원은, 소득세법상 ‘양도시기’에 관한 규정은 조세부과의 통일성과 공평성을 기하기 위한 의제규정이므로 그 해석에 있어 조세법률주의와 법적 안정성 및 예측가능성이 더욱 중시되어야 할 것이므로, 여기에 ‘대금의 대부분’이라는 불확정개념을 도입한다면 이는 어느 정도가 대부분인지에 관한 저마다의 구구한 결론을 낳을 수 있어 위 규정의 본래 취지를 심각하게 훼손할 우려가 있으며, (중략) 이는 법령의 근거 없이 자산의 양도시기에 관하여 ‘대금을 청산하기 전에 자산이 사실상 이전된 경우에는 그 자산이 사실상 이전된 것으로 보는 날을 양도일로 한다’는 소득세법 시행령 규정을 창설하는 것과 다름없게 된다고 판시한 바 있다(대법원 2018두38192).

또한 당사자는 부동산의 매매 등으로 그 대금이 모두 지급된 경우뿐만 아니라 사회통념상 그 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 경우에도 양도소득세의 과세요건을 충족하는 부동산의 양도가 있다고 할 것이나, 그 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼만한 정도에 이른 경우인지는 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 사정 등에 비추어 구체적 사안에서 개별적으로 판단하여야 한다고 판시한 바 있다(2013두2037).

위 판례들을 알기 쉽게 풀어 항목별로 요약·정리해보면, ① 당사자는 해당 부동산에 관하여 실질적인 효용을 누가 누리고 있었는지를 밝혀야 하고, 나아가 미지급 금액의 가치가 무시할 수 있을 만큼 적은 금액은 아니라고 주장하면서 단지 비율의 측면에서만 위 잔금의 가치를 평가하여 잔금이 아직 지급되지 않았음에도 이미 해당 부동산의 양도가 이루어졌다고 섣불리 단정하기는 어려운 점 등을 주장 입증하여야 한다는 점, ② 해당 부동산에 관한 재산세를 비롯한 제세공과금 등을 그동안 누가 납부하였는지, 관리의 주체는 누구였는지 등을 밝혀야 한다는 점, ③ 마지막으로 그동안 오갔던 이메일, 최고서, 내용증명 등을 확보함으로써 부동산 매수를 위해서 잔금지급의무가 이행되어야 한다고 서로 인식하고 있었던 정황 증거가 있어야 한다는 것이다. 이러한 대법원 판례의 태도를 평소에 숙지하여 관련 증거자료들을 미리미리 준비해 놓는다면, 부당하게 과세되는 양도소득세, 취득세 등에 대하여 적절히 대응할 수 있을 것이라 확신한다.

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