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◆ 투기적 대출수요 규제강화
고가주택 기준 가격이 기존 공시가격 9억원(시세13억원) 이상에서 시세9억원 이상으로 조정되어 공시가격이 아닌 시가로 변경되어 고가주택 기준가격이 낮아졌다.
투기지역과 투기과열지구의 LTV(주택담보인정비율) 40%에서 주택 가격별로 차등 적용된다. 9억원이하는 기존 40%가 적용되지만, 9억원 초과 15억원 이하는 9억원까지 40% 적용하고 초과분은 20%로 축소된다.
주택보유 숫자와 관계없이 15억원을 초과하는 고가주택은 대출을 받을 수가 없다.
DSR(총부채원리금상환비율)은 신용대출 등 모든 금융권 대출상환액을 연소득과 비교하는 비율로 기존에는 금융회사가 평균단위로 관리했지만 차주단위로 DSR 한도규제가 강화 적용 된다.
전세대출을 받은 차주가 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하게 될 경우 기존대출금이 회수되어 전세대출 후 고가 신규주택 매입 제한으로 전세대출도 규제를 받는다.
| 시세 9억원 주택 | |
| 기 존 | 9억원 × 40% = 3억6천만원 |
| 변 경 | 9억원 × 40% + 0 × 20% = 3억6천만원 (기존과 동일) |
| 시세 15억원 주택 | |
| 기 존 | 15억원 × 40% = 6억원 |
| 변 경 | 9억원 × 40% + 6억원 × 20% = 4억8천만원 (1억2천만원 축소) |
| 시세 15억1천만원 주택 | |
| 기 존 | 15억1천만원 × 40% = 6억4백만원 |
| 변 경 | 15억1천만원 × 0% = 0원 (6억4백만원 축소) |
(시세 15억 초과주택은 대출 불가)
⋇ 15억 초과 주택은 신규 구입이 아니라 기존주택에서 생활안정자금이 필요한 경우는 연간 1억원 한도까지 대출이 가능하다.
사업자의 경우 사업운용자금 마련 목적으로는 LTV 범위 내에서 대출이 가능하다.
◆ 보유세 강화
종합부동산 세율 강화로 주택보유 부담은 더 커진다.
일반세율이 2.7%~3%, 3주택 자와 조정 대상지역 2주택 자는 4%로 급등한다.
【종합부동산세 세율 최대 0.8% 상향조정】
| 과 표 | 일 반 | 3주택이상 + 조정대상지역 2주택 | ||||
| 현 행 | 개 정 | 현 행 | 개 정 | |||
| 3억 이하 (1주택 17.6억원이하 다주택 13.3억원 이하) | 0.5% | 0.6% | +0.1%P | 0.6% | 01.8% | +0.2%P |
| 3~6억 (1주택 17.6~22.4억원 다주택 133.3~18.1억원) | 0.7% | 0.8% | +0.1%P | 0.9% | 1.2% | +0.3%P |
| 6~12억 (1주택 22.4~31.9억원 다주택 18.1~27.6억원) | 1.0% | 1.2% | +0.2%P | 1.3% | 1.6% | +0.3%P |
| 12~50억 (1주택31.9~92.2억원 다주택 27.6~87.9억원) | 1.4% | 1.6% | +0.2%P | 1.8% | 2.0% | +0.2%P |
| 50~94억 (1주택 92.2~162.1억원 다주택 87.9~157.8억원) | 2.0% | 2.2% | +0.2%P | 2.5% | 3.0% | +0.5%P |
| 94억 초과 (1주택 162.1억원 초과 다주택 157.8억원 초과) | 2.7% | 3.0% | +0.3%P | 3.2% | 4.0% | +0.8%P |
⋇ 1주택 고령자 한도 확대
세액공제율 10~30%→20~40%, 고령자+장기보유합산공제율 70%→80% 확대
【조정대상지역 2주택자 200%→300%로 상향 조정】
| 현 행 | 개 정 | ||||
| 일반 | 조정지역2주택자 | 3주택 이상 | 일반 | 조정지역2주택자 | 3주택 이상 |
| 150% | 200% | 300% | 150% | 300% | 300% |
◆ 양도세 한시적 완화
10년 이상 장기 보유한 주택을 2020년 6월까지 매도하는 경우 양도소득세를 한시적으로 중과 배제 한다.
【연8% 공제율을 보유기간 연4%+거주기간 연4%로 구분】
| 보유기간 | 3~4년 | 4~5년 | 5~6년 | 6~7년 | 7~8년 | 8~9년 | 9~10년 | 10년 이상 | |
| 1주택 | 합계 | 24% | 32% | 40% | 48% | 56% | 64% | 72% | 80% |
| 보유 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% | |
| 거주 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% | |
| 다주택 | 6% | 8% | 10% | 12% | 14% | 16% | 18% | 20~30% | |
⋇ 다주택자 15년 이상 보유 시 최대 30% 공제
- 임대주택 비과세 거주 요건이 추가 : 조정대상지역 임대주택의 경우 임대 등록만하면 거주하지 않아도 의무임대기간이 끝나고 매도 시 비과세가 적용되었던 임대주택도 2년 거주요건을 충족해야 1주택 비과세가 가능하다.
- 일시적 2주택 자 기존주택 처분기한 : 2년 내 기존 주택을 처분하면 1주택 비과세 적용되었던 것이 1년 이내 처분하여야 비과세가 가능하다.
【2년 미만 보유주택 양도소득세율 인상】
1년 미만 40%→50%, 1년~2년 보유 기본세율→40%로 상향조정
◆ 분양가 상한제 적용 확대
서울(강서, 노원, 동대문, 성북, 은평구), 수도권(과천, 광명, 하남)이 추가로 분양가 상한제 대상 적용지역으로 지정 확대되었다.
◆ 청약제도 강화
지역이나 주택에 따라 1~5년 적용되는 재당첨 제한은 최대 10년으로 늘어난다.
분양가상한제, 투기과열지구 아파트에 당첨되는 경우 10년, 조정대상지역 당첨은 7년이다.
◆ 임대사업자 혜택 축소
- 취득세, 재산세 : 수도권 공시가격 6억원, 지방 3억원 이하로 제한.
- 미성년자 등록제한, 임대사업자 등록요건 강화
- 임대사업자 의무 강화(보증금 미 반환 피해 발생 시 등록 말소 후 세제혜택 환수 등)
- 2020년 상반기 중 등록임대사업자 의무 위반 합동점검
⋇ 2017년 하반기에 임대주택 등록 활성화로 장기임대 8년 이상 임대사업자의 경우 양도세 중과 배제했는데 18년 9. 13 대책에서 1주택 이상자가 조정대상 지역 주택의 취득해 임대등록 시 양도세 중과로 부동산법이 바뀌었다. 19년 12. 16 대책에서 조정 대상지역 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1세대 2주택 비과세로 바뀌었다.
<약력>
경희대학교 경영전문대학원(MBA) 재학중
▲ 정현경CFP(국제공인재무설계사)
경희대학교 경영학과 졸업
㈜굿위드연구소 이사
㈜굿위드 아카데미 원장
저서 ‘경제야 다시 놀자’
경기대 공학대학원 최고경영자과정 강사
한국 FP협회 강사
대한상공회의소 생산성본부 재테크 강의
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증권사 투자권유대행인 실무특강
금융사 재무설계 강의
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