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[경제야 놀자!] 18번이나 바뀐 부동산 정책 어떻게 대처할까?
박지영 기자  |  news0227@naver.com
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승인 2020.01.15  17:22:49
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☞굿위드 경제야 놀자!

◆ 투기적 대출수요 규제강화

고가주택 기준 가격이 기존 공시가격 9억원(시세13억원) 이상에서 시세9억원 이상으로 조정되어 공시가격이 아닌 시가로 변경되어 고가주택 기준가격이 낮아졌다.

투기지역과 투기과열지구의 LTV(주택담보인정비율) 40%에서 주택 가격별로 차등 적용된다. 9억원이하는 기존 40%가 적용되지만, 9억원 초과 15억원 이하는 9억원까지 40% 적용하고 초과분은 20%로 축소된다.

주택보유 숫자와 관계없이 15억원을 초과하는 고가주택은 대출을 받을 수가 없다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 신용대출 등 모든 금융권 대출상환액을 연소득과 비교하는 비율로 기존에는 금융회사가 평균단위로 관리했지만 차주단위로 DSR 한도규제가 강화 적용 된다.

전세대출을 받은 차주가 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하게 될 경우 기존대출금이 회수되어 전세대출 후 고가 신규주택 매입 제한으로 전세대출도 규제를 받는다.

   
 

 

시세 9억원 주택

기 존

9억원 × 40% = 3억6천만원

변 경

9억원 × 40% + 0 × 20% = 3억6천만원 (기존과 동일)

시세 15억원 주택

기 존

15억원 × 40% = 6억원

변 경

9억원 × 40% + 6억원 × 20% = 4억8천만원 (1억2천만원 축소)

시세 15억1천만원 주택

기 존

15억1천만원 × 40% = 6억4백만원

변 경

15억1천만원 × 0% = 0원 (6억4백만원 축소)

(시세 15억 초과주택은 대출 불가)

⋇ 15억 초과 주택은 신규 구입이 아니라 기존주택에서 생활안정자금이 필요한 경우는 연간 1억원 한도까지 대출이 가능하다.

사업자의 경우 사업운용자금 마련 목적으로는 LTV 범위 내에서 대출이 가능하다.

 

◆ 보유세 강화

종합부동산 세율 강화로 주택보유 부담은 더 커진다.

일반세율이 2.7%~3%, 3주택 자와 조정 대상지역 2주택 자는 4%로 급등한다.

 

【종합부동산세 세율 최대 0.8% 상향조정】

일 반

3주택이상 + 조정대상지역 2주택

현 행

개 정

현 행

개 정

3억 이하

(1주택 17.6억원이하

다주택 13.3억원 이하)

0.5%

0.6%

+0.1%P

0.6%

01.8%

+0.2%P

3~6억

(1주택 17.6~22.4억원

다주택 133.3~18.1억원)

0.7%

0.8%

+0.1%P

0.9%

1.2%

+0.3%P

6~12억

(1주택 22.4~31.9억원

다주택 18.1~27.6억원)

1.0%

1.2%

+0.2%P

1.3%

1.6%

+0.3%P

12~50억

(1주택31.9~92.2억원

다주택 27.6~87.9억원)

1.4%

1.6%

+0.2%P

1.8%

2.0%

+0.2%P

50~94억

(1주택 92.2~162.1억원

다주택 87.9~157.8억원)

2.0%

2.2%

+0.2%P

2.5%

3.0%

+0.5%P

94억 초과

(1주택 162.1억원 초과

다주택 157.8억원 초과)

2.7%

3.0%

+0.3%P

3.2%

4.0%

+0.8%P

⋇ 1주택 고령자 한도 확대

세액공제율 10~30%→20~40%, 고령자+장기보유합산공제율 70%→80% 확대

 

【조정대상지역 2주택자 200%→300%로 상향 조정】

현 행

개 정

일반

조정지역2주택자

3주택 이상

일반

조정지역2주택자

3주택 이상

150%

200%

300%

150%

300%

300%

 

◆ 양도세 한시적 완화

10년 이상 장기 보유한 주택을 2020년 6월까지 매도하는 경우 양도소득세를 한시적으로 중과 배제 한다.

 

【연8% 공제율을 보유기간 연4%+거주기간 연4%로 구분】

보유기간

3~4년

4~5년

5~6년

6~7년

7~8년

8~9년

9~10년

10년   이상

1주택

합계

24%

32%

40%

48%

56%

64%

72%

80%

보유

12%

16%

20%

24%

28%

32%

36%

40%

거주

12%

16%

20%

24%

28%

32%

36%

40%

다주택

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20~30%

⋇ 다주택자 15년 이상 보유 시 최대 30% 공제

- 임대주택 비과세 거주 요건이 추가 : 조정대상지역 임대주택의 경우 임대 등록만하면 거주하지 않아도 의무임대기간이 끝나고 매도 시 비과세가 적용되었던 임대주택도 2년 거주요건을 충족해야 1주택 비과세가 가능하다.

- 일시적 2주택 자 기존주택 처분기한 : 2년 내 기존 주택을 처분하면 1주택 비과세 적용되었던 것이 1년 이내 처분하여야 비과세가 가능하다.

 

【2년 미만 보유주택 양도소득세율 인상】

1년 미만 40%→50%, 1년~2년 보유 기본세율→40%로 상향조정

 

◆ 분양가 상한제 적용 확대

서울(강서, 노원, 동대문, 성북, 은평구), 수도권(과천, 광명, 하남)이 추가로 분양가 상한제 대상 적용지역으로 지정 확대되었다.

 

◆ 청약제도 강화

지역이나 주택에 따라 1~5년 적용되는 재당첨 제한은 최대 10년으로 늘어난다.

분양가상한제, 투기과열지구 아파트에 당첨되는 경우 10년, 조정대상지역 당첨은 7년이다.

 

◆ 임대사업자 혜택 축소

- 취득세, 재산세 : 수도권 공시가격 6억원, 지방 3억원 이하로 제한.

- 미성년자 등록제한, 임대사업자 등록요건 강화

- 임대사업자 의무 강화(보증금 미 반환 피해 발생 시 등록 말소 후 세제혜택 환수 등)

- 2020년 상반기 중 등록임대사업자 의무 위반 합동점검

⋇ 2017년 하반기에 임대주택 등록 활성화로 장기임대 8년 이상 임대사업자의 경우 양도세 중과 배제했는데 18년 9. 13 대책에서 1주택 이상자가 조정대상 지역 주택의 취득해 임대등록 시 양도세 중과로 부동산법이 바뀌었다. 19년 12. 16 대책에서 조정 대상지역 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1세대 2주택 비과세로 바뀌었다.

 

<약력>

경희대학교 경영전문대학원(MBA) 재학중

   

▲ 정현경CFP(국제공인재무설계사)

경희대학교 경영학과 졸업

㈜굿위드연구소 이사

㈜굿위드 아카데미 원장

저서 ‘경제야 다시 놀자’

경기대 공학대학원 최고경영자과정 강사

한국 FP협회 강사

대한상공회의소 생산성본부 재테크 강의

단국대 성신여대 실무특강

증권사 투자권유대행인 실무특강

금융사 재무설계 강의

W-재무설계센터 심화과정 강의

기업 자기경영 특강

실전자산설계 재무설계 강의

KBS 방송토론 출연

소비자TV(재무설계편) 출연

한국경제신문 기고

한국 FP저널 기고

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재

 

 

 

 

 

 

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