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[경제야 놀자!] 부동산관련 법률상담사례
박지영 기자  |  news0227@naver.com
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승인 2020.02.18  18:04:01
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이번 '굿위드 경제야 놀자'에서는 부동산관련 법률상담사례를 소개하고자 한다.

Q1. 세입자가 있는 아파트를 팔았는데, 2년 후 세입자가 보증금반환청구소송을 제기했습니다.

2년 전 제 소유 아파트에 세 들어 살고 있는 임차인이 임대차기간이 만료되어 보증금을 돌려달라고 하던 차에 마침 아파트를 사겠다는 사람이 있어 매매계약을 맺게 되었습니다. 당시 아파트 매수인이 직접 세입자에게 매입 사실을 통지하고, 임차인의 보증금을 지급하겠다고 해서 저는 매매대금에서 임차인의 보증금을 제외한 금액을 받고 아파트를 팔게 되었습니다. 그런데 어찌된 일인지 2년이 지나서 갑자기 당시 아파트 임차인이 제가 살고 있는 주택에 가압류를 하고 임대차보증금 반환청구 및 손해배상청구소송을 제기했습니다. 이런 경우 저는 어떻게 해야 하나요?

A. 매수인에게 임대인 지위가 승계되었음을 증명하면 재판에서 승소할 수 있습니다.

우리 「주택임대차보호법」에서는 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었다고 해도 임차인이 전입신고 등을 통해 대항력을 가지고 있다면 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보고 있습니다(법 제4조 제2항). 또, 「주택임대차보호법」 제3조 제3항에 따라 임차 주택이 새로운 자에게 양도된 경우에는 새로운 집주인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위가 당연히 승계되도록 되어 있습니다. 따라서 위 사안에서도 임대차기간이 만료되었어도 귀하께서 세입자에게 임대차보증금을 반환해 줄 때 까지는 임차인과의 임대차관계가 존속하는 것으로 볼 수 있습니다.

그러나 귀하는 아파트를 새로운 사람에게 매도했고, 임대인의 지위가 매수인에게 승계되었으므로, 매수인이 임차인의 보증금을 반환해 주어야합니다. 따라서 종전 임대인인 귀하에게는 임대인의 지위나 보증금 반환채무가 없습니다. 그러나 만약 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 일정 기간 내에 귀하에게 ‘새로운 집주인과의 임대차관계를 원하지 않으므로 보증금을 반환해 달라’는 등의 이의를 제기하였다면 임차인에게 보증금을 반환해 주어야할 의무가 남아있게 됩니다.

하지만 귀하의 경우에는 매수인이 임차인에게 주택양도 통지를 하였음에도 당시 세입자가 아무런 이의를 제기하지 않았다가 2년이 지난 지금에 와서 보증금반환청구를 한 것이므로, 재판에서 매수인에게 임대인의 지위가 승계되었다고 주장하고 이에 상응하는 증거를 제시한다면 승소가 가능해 보입니다. 재판에서 승소한다면 그 승소판결문으로 귀하의 주택에 걸려 있는 가압류도 풀 수 있으니 너무 걱정 하지 않아도 될 것입니다.

Q2. 대여금반환소송에 승소했지만, 채무자의 부동산에 이미 저당권이 설정되어 실익이 없어졌습니다.

2018년경 빚을 갚지 않는 채무자를 형사 고소해 유죄판결을 받도록 했고, 2019년에는 그 형사 판결문을 기초로 대여금 반환 소송도 제기해 승소했습니다. 그리고 마침내 집행을 위해 채무자의 재산을 찾다가 유일하게 채무자 명의로 된 아파트 한 채를 발견했지만, 이미 제가 형사 고소를 했던 시점에 채무자의 동생이 시세 보다 높은 채권최고금액으로 근저당권을 설정해 놓고 있었습니다. 이제 집행을 해도 아무 실익이 없게 되었는데, 어찌 해야 할까요?

A. 사해행위로 인한 채권자 취소소송에서 승소한 후, 근저당권을 말소하고 경매 집행하면 됩니다.

아마도 귀하의 형사고소 시점에 채무자가 집행을 피하고자 유일한 재산을 동생 명의로 근저당권 설정을 해둔 것 같은데, 이는 채권자 취소소송 요건에 해당되는 것으로 보입니다. 채권자 취소소송의 요건은 ①피보전권리 존재, ②사해행위, ③채무자의 악의 및 수익자나 전득자의 악의입니다. 따라서 근저당권자를 상대로 근저당권을 말소하라는 취지의 채권자 취소소송을 제기할 수 있습니다. 그런데 이 채권자 취소의 효과는 취소권자인 귀하와 취소의 상대방인 근저당권자 사이에서만 미치게 되기 때문에 소송제기 전에 먼저 채무자가 아파트를 처분하지 못하도록 가압류 신청을 하고, 근저당권자를 상대로 ‘근저당권처분금지가처분’을 해 두어야 합니다.

그런 다음 채권자 취소소송을 제기하여 귀하가 형사고소를 한 시점에 채무자에 대한 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 발생되어 대여금 판결로 채권이 확정 성립 되었고, 채무자가 동생명의로 아파트에 근저당권을 설정한 것은 사해행위에 해당되며, 이로 인해 변제받기 어렵게 될 위험이 생긴다는 사실을 인식했음을 주장하고 입증한다면 승소가 가능할 것입니다.

다만, 사해행위 사실을 안 날로부터 1년 이내에 취소소송을 제기하여야 합니다(채권자 취소소송의 제척기간은 채권자가 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위가 있은 날로부터 5년). 그런 다음 채무자와 근저당권자를 공동피고소인으로 강제집행 면탈혐의의 형사고소를 진행하면 이후 민사소송에서 유리할 수 있을 것입니다. 종합하면, ①채무자를 상대로 채무자 소유 부동산에 가압류, ②근저당권자를 상대로 하여 근저당권처분금지가처분 신청, ③근저당권자를 상대로 사해행위로 인한 채권자취소소송 제기, ④승소판결문을 가지고 근저당권 말소, ⑤채무자 아파트 경매 신청의 절차를 통해 채권회수가 가능합니다.

 

<약력>

   
▲ 홍동희 법무사

한양대학교 졸업

솔루션312법무사사무소 대표법무사

㈜굿위드연구소 자문법무사

㈜코암경매 등 자문

한국시험법무사회 사무총장

전) 법무법인 승지, 일원송헌 등 다수 법무실장 역임

전) 한빛부동산 문화원 소송실무 강사

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