최근 지속적인 경제성장과 소득증가 그리고 여가문화 확산 등으로 인하여 삶의 질에 대한 관심과 욕구가 고조되고 있다. 이러한 사회현상과 맞물려 주택시장에서도 삶의 질과 직결된 편의시설 및 소음, 일조, 조망 등 환경적인 요인들에 대한 고려가 강화되고 있다. 그러나 생활양식의 변화와 생활의 편의성 측면 및 국토의 협소, 가용 토지의 부족이라는 현실과 맞물려 고층 아파트의 건설 증가 현상은 피할 수 없는 현실이기도 하다. 이러한 상반된 사회적 요구는 부동산 시장에서 환경관련 분쟁의 한 요인이며, 그 중 대표적으로 일조권 및 조망권 분쟁을 들 수 있다.

일조권은 법률상으로 일정한 양의 일조, 즉 햇빛을 확보할 수 있는 권리를 조망권은 경치나 풍경 즉 경관을 바라볼 수 있는 조망에 대해 법적으로 보호받을 수 있는 권리를 말한다. 이러한 권리의 근거는 헌법 35조의 환경권, 환경정책기본법에서 일조나 전망 등 생활환경과 관련된 권리, 구체적으로는 건축법 및 건축법시행령 등을 들 수 있다.

최근 서울중앙지법 민사합의 14부는 일조권분쟁과 관련하여 일조 침해의 위법성 인정되기 위한 6가지 기준을 제시하였다.
첫째, 피해자 측은 주거지역에 있어야 하고 주거용 건물이어야 한다.
둘째, 가해자 측 건물의 골조가 완성되기 전에 피해자 측이 상당 기간 거주해보호받을 만한 생활 이익이 형성돼야 한다.
셋째, 가해자 측 건물이 주변상황 및 피해자 건물에 비해 모양과 용도에 있어서 이례적이어야 한다.
넷째, 가해자 측 건물이 원고 측 건물에 직접적인 압박감을 줄 정도로 근접해 있어야 한다.
다섯째, 주요창이나 문을 기준으로 동짓날에 9시부터 15시 사이 일조시간이연속해 2시간 이상 확보되지 않고 8시에서 16시 까지 통틀어 최소 4 시간의 일조시간이 확보되지 않을 것을 요한다.
여섯째, 그 외 피해이익의 성질, 공법규제 위반사항 등을 종합적으로 고려해 판단 한다는 6가지 기준을 제시하고 있다.

일조 침해에 위법성이 인정되는 경우 구체적인 손해배상액의 평가는 일조권, 조망권 등이 환경적 요인에 의한 주관적 권리인바 이를 객관화 하는 것이 어려운바 합리적, 개관적 가치평가 기법이 요구된다. 실무에서는 감정평가 3방식 및 조건부가치접근법(contingent valuation method), 특성가격모형 접근법(hedonic price method) 적용하여 평가한다

원가방식은 일조권, 조망권의 침해로 인한 정상적인 생활비용 외에 추가적인 비용의 산정, 예측을 통해 이를 건물의 잔존 내용년수 기준으로 할인하여 산정하며, 수익방식은 침해에 따른 임대료 하락분등 수익의 손실액을 계산하고 이를 현재가치화 하여 그 하락분을 산정한다. 시장성 근거한 비교방식은 침해상태의 부동산과 정상적인 부동산을 비교 분석하여 가격격차율을 산정하여 가치 하락분을 산정한다.

조건부가치접근법(contingent valuation method)은 잠재시장 참여자 들이 주관적으로 느끼는 비시장재화의 가치를 직접 문의하고 조사하여 과학적으로 평가하는 방법이며, 특성가격모형 접근법(hedonic price method)은 소비자가 주택을 선택할 때 주택 그 자체보다는 주택이 보유하는 주택특성을 선택한다는 헤도닉가설에 근거하여, 가격형성에 영향을 미치는 특정변수를 정하고 특정변수가 가격에 미치는 영향의 정도를 측정하는 방법이다. 거래사례에 의한 통계적분석을 통해 다중회귀식을 수립하고 수치의 대입을 통해 가치 평가를 하게된다.

최근 대법원은 한강 조망권 침해에 대한 손해배상과 관련하여 조망권의 주관적인 성격으로 인해 일조권보다 엄격하게 해석하고 있다. 조망침해를 인정하기 위해서는 경관의 특별한 가치가 인정되어야 하고 수인한도를 넘어서야 한다. 따라서 현실적으로 조망권을 인정받기는 어려운점이 있다.그러나 부동산 시장에서 조망에 따른 가격 차이는 상당히 큰 것이 현실이다. 따라서 이제는 보다 객관화 된 자료를 바탕으로 조망권에 대한 논의가 있어야 할 때라고 생각한다.

▲ 김효경 감정법무법인 감정사