사업성 분석의 기초

재건축사업은 정비사업의 하나로 노후, 불량 주택 및 기반시설의 정비, 주택의 공급이라는 공공성 측면이 크다.

그러나 다른 한편으로는 지역주민의 자발적 참여 및 조합원의 사익을 위한 성격을 갖는다.

따라서 재건축사업에 있어서 사업성 분석의 기초가 되는 감정평가의 중요성은 크다 할 것이며, 이를 구체적으로 살펴보면 첫째, 재건축 사업에서 감정평가는 관리처분계획 수립의 기초가 된다.

관리처분계획이란 종전자산의 권리를 종후자산의 권리로 변환하는 작업으로서 감정평가를 통한 종전자산, 종후자산의 평가는 정확한 사업성 판단을 가능하게 해 준다.

둘째, 조합원의 갈등 조절 역할을 수행한다. 종전자산의 평가로 조합원 각자의 객관적 자산가치의 평가로 불신과 갈등을 조절하며, 종후자산의 평가는 각 조합원에 종후자산의 공정하고 객관적인 배정을 가능하게한다.

셋째, 종전자산의 평가로 법인세 산정에 있어서 적정 시가가 반영되는바 법인세 과표가 줄어들어 조합원이 부담하는 세금 절감 효과가 나타난다.

넷째, 등록 폐지되는 국, 공유 공공시설과 조합에서 신규 설치하여 기부채납 등의 형식으로 행정청에 무상으로 귀속시키는 공공시설간의 상호 평가를 통하여 조합원의 재산 부담을 경감할 수 있다.

그럼 재건축사업에 있어서 감정평가의 대상을 살펴보면, 종전자산평가, 종후자산평가, 법인세 절세평가, 무상양여 토지평가, 미동의자 매수청구 평가가 있다.

첫째, 종전자산평가는 주택재건축사업을 시행하기 전의 조합원 개개인의 토지 및 건축물에 대한 감정평가로서 주택재개발 사업의 토지원가로 포함되며 사업종료 후 청산금을 산정하는 기준이 된다.

둘째, 종후자산평가는 주택재건축사업을 시행 후 분양예정 대지 또는 건축물에 대해 가격시점 현재 적법하게 완성된 상태를 전제로 행해지는 일종의 조건부 평가에 해당한다.

셋째, 법인세 절세 평가가 있다. 재건축조합은 법인세 부과대상이 된다. 그러나 종전자산에 대해 감정평가를 한 경우에는 그 평가 금액을 매출원가로 보게 되므로 적정시가가 반영되어 법인세 과표가 줄어들게 된다.

넷째, 무상양여 토지평가가 있다. 사업구역내 용도 폐지되는 국, 공유의 공공시설과 조합에서 새로이 설치해 기부채납 등의 형식으로 행정청에 무상으로 귀속시키는 공공 시설간의 상호 평가를 통해 조합원의 재산 부담을 경감할 수 있다.

다섯째, 미동의자 매수청구 평가가 있다. 이것은 재건축사업에 미동의 하는 소유자의 토지 및 건축물의 매수를 위한 자산평가로서 이는 신속한 공사 진행과 적정비용 지급에 기여한다.

재건축사업은 재개발사업과 달리 감정평가를 필수적 절차로 두고 있지는 않다.

그러나 재건축사업의 경우에도 상기한 바와 같이 감정평가를 통한 사업성의 분석과 조합원의 갈등조절 측면, 그리고 조합원의 비용절감 측면에서 감정평가의 필요성과 중요성이 크다 할 것이다.

▲ 김효경
삼청법무법인 감정사

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