경매시장은 최근 일반인들이 투자나 재테크의 수단으로 경매에 참여하는 비율이 증가하고 있다. 이로 인해 투자자의 의사결정의 기초가 되는 경매 감정평가에 대한 관심도 증가하고 있는 추세이다.
경매는 채권자의 경매신청을 법원이 심리한 후 민사소송법에서 정하는 절차에 따라 경매개시결정을 내리고, 경매기입등기 후 이해관계인에게 결정문을 송달, 감정평가사에게 평가명령을, 집행관에게 현황조사를 명한 후 입찰기일을 지정하여 경매를 진행한다.
경매감정평가란 민사소송법 제615조 ' 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저경매가격을 정하여야 한다'는 규정에 근거해, 최저경매가격 결정에 참작하기 위하여 집행법원이 감정인에게 직권으로 경매대상물건에 대한 평가명령을 기초로 감정평가사에 의해 행해진다. 최저경매가격을 규정하고 있는 것은 부동산이 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에, 경매참여자에게 기준을 제시함으로써 경매가 공정하게 이뤄진다.
구체적으로 각 목적물의 유형에 따라 평가방법을 간략히 서술하자면, 토지의 평가는 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 의한 표준지공시지가를 기준으로 하되, 가격시점까지의 지가변동률, 평가대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려해 평가하며, 표준지 공시지가와 현실가격의 괴리가 있을 때에는 매매사례, 보상선례, 평가선례등을 통한 기타요인 보정을 통하여 저가에 부동산을 경매당하는 일이 없도록 평가한다. 경매목적 토지상에 정원수가 있는 경우 토지의 구성부분으로써 별개의 독립한 물건이 아니므로 별도의 약정이 없는 한 토지의 처분에 당연히 수반되므로 이를 감안하여 평가한다.
건물의 평가는 원가법으로 평가한다. 원가법에 의해 가격시점 현재 대상 물건의 재조달원가를 기초로 감가수정을 하게 되며, 감가수정은 일반적으로 내용년수를 표준으로 하는 정액법에 의하나, 건물의 상태 등을 감안한 감가누계액이 적정하지 아니할 때에는 관찰 감가법으로 조정할 수 있다. 또한 경매목적물에 제시외 건물(부합물 및 종물)이 있는 경우에는 그 부합물이나 종물도 경매로 인하여 소유권이 이전되므로 감정의 대상에 포함된다. 제시외 별개의 미등기 건물이 소재할 경우 소유관계, 구조 및 이용관계를 파악하여 제시목록상 건물과 구분해 평가한다.
집합건물의 경우는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'상의 구분소유건물은 일반적으로 토지, 건물을 일체로 한 거래사례비교법에 의해 평가한다. 이 경우 용익권과 경락대금 배당등에 참고토록 하기 위해 토지와 건물의 배분내역을 감정평가서에 기재한다.
경매는채권자 및 채무자 뿐만 아니라 기타 이해관계인이 다수 관여되어 있는 것이 일반적이다. 따라서 이러한 경매절차에 있어 기초가 되는 경매평가는 국민의 재산권에 직접적인 영향을 미치고 있으므로 경매평가는 보다 정확하고 신중하게 이뤄진다.
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