부동산의 감정평가 기법은 일반적으로 비용성, 시장성, 수익성에 따른 감정평가 3방식이 적용된다. 이 중 건물 등 재생산 가능한 물건의 평가 등에 있어서는 비용성 측면의 원가법이 주 평가방식으로 적용된다. 동 방법은 대상 물건의 가격시점 현재의 재조달원가의 산정과 물건의 감가요인을 고려한 가격적정화 작업인 감가수정등을 통해 대상물건의 가격 구하는 방법이다.
재조달원가는 현존하는 물건을 가격시점에 있어서 원시적으로 재생산 또는 재취득을 가정할 때 소요되는 적정원가의 총액으로서 효용 및 최유효사용 원칙에 입각한 시장원리에 합치된 비용원가의 적산이다. 즉 신축건물의 경우 신축비용이 될 수도 그렇지 않을 수 도 있는 것이다. 이러한 재조달 원가는 두가지 측면에서 대상물건의 개별성, 물리적 측면에 착안한 복제원가(재생산비용)와 대상물건의 효용측면서 착안한 대치원가로 나뉜다. 이때 대치원가는 시장의 효용성이 반영된다는 점에서 이론적으로 우수한 측면이 있다.
재조달 원가의 구성요소에는 크게 표준적인 건설비와 통상의 부대비용이 있으며, 표준적인 건설비는 직접비(주체·부대시설공사비), 간접비(현장경비·일반관리비), 수급인의 적정이윤으로 구성되고 부대비용은 건설자금이자, 등기수속비, 설계감리비, 세금 등으로 구성되며, 도급방식을 기준으로 한다.
한편, 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적·기능적 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업이다. 이는 회계상 감모자산에 대한 합리적인 기간에 대한 비용 배분이 목적인 감가상각과 는 차이가 있다.
부동산의 감가요인은시간 경과에 따른 노후화, 사용에 따른 마모와 훼손, 재해의 발생, 우발적 손실 등의 물리적요인 기술진보, 디자인·시대감각의 변화, 원자재의 개발, 설계불량, 설비부족, 형식의 구식화 등에 따른 기능적요인이 있으며, 대상부동산 자체와는 상관없는 어떤 외부적 힘에 의해 발생하는 가치의 손실분으로 인근지역의 쇠퇴, 인근환경과의 부적합, 시장성 감퇴, 환경폐해, 어울리지 않는 토지의 침입, 도시의 슬럼화, 소비 행태의 변화 등에 따른 경제적 요인이 있다.
감가수정의 방법으로는 발견된 결함에 대해 감가누계액의 근거를 대상 부동산에 두는 직접법으로 내용연수법, 관찰감가법, 분해법과 시장자료나 유사부동산에 두는 간접법으로 시장추출법, 임대료손실환원법이 있으며, 각각의 감가수정 방법의 적용에 있어서 각 부동산의 관리·이용 및 법적규제 등에 따라 개별부동산간의 감가정도가 상이한 감가의 개별성에 따라 내용연수 조정, 관찰 감가법 병용 등을 통해 문제를 해결한다.
한편 신축건물의 경우 건물의 신축비용과 건물의 감정평가액이 차이가 발생할 수 있으며, 이는 신축비용이 재조달원가의 개념과 부합여부 및 신축건물의 경우에도 물리적 측면에서 불량자재이용, 재해나 우발적 손실, 기능적 측면에서 시공의 장기화로 인한 손실, 기술의 급변으로 인한 잔존년수 감소, 설계불량등, 경제적 요인으로 혐오시설의 접근, 인근지역의 쇠퇴, 인근지역의 부적합등으로 인한 감가요인이 발생할 수 있으며, 주로 내부적 요인 보다는 외부적 요인에 따른 감가요인이 발생할 수 있기 때문이다.
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