부동산 경매시장이 부동산 투자의 중요한 한 부분으로 자리 잡고 있다. 그러나 경매 토지 가운데 법정지상권의 성립여지 있음이라고 기록된 물건의 경우 경매참여자가 거의 없거나, 상당히 저가로 낙찰되는 경우를 볼 수 있습니다. 이는 법정지상권에 따른 토지의 이용가치가 하락되기 때문이다다. 경매참여시 유의해야할 권리분석의 하나로 법정지상권에 대해 알아보겠다.
지상권은 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리로 등기부 을구에 지상권으로 등재된다. 그러나 법에 의해 등기부 등재 및 당사자 사이에 설정계약이 없는 경우에도 건물의 철거를 방지하기 위하여 관련 법률의 규정이나 관습법상 인정되는 권리가 바로 법정지상권입니다. 법정지상권을 규정한 것은 토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우 토지와 건물의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생될 수 있으며, 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 하는 취지로 제도화 된 것이다.
민법 규정상의 법정지상권으로는 첫째, 전세권을 위한 법정지상권으로 토지, 건물이 동일인 소유였는데 건물에만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 경우 둘째, 경매실행에 의한 법정지상권으로 토지, 건물이 동일인 소유 였는데 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 즉 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 셋째, 가등기담보 등에 관한 법률에 의한 법정지상권으로 토지, 건물이 동일인 소유였는데 토지 또는 건물에 대하여 담보권의 실행을 통해 소유권을 취득하거나, 담보가등기에 기한 보등기가 행해진 경우 넷째, 입목에 관한 법률 제6조에 의한 법정지상권으로 토지와 입목이 동일인의 소유였는데 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우 법정지상권이 성립한다.
또한 상기 네가지 이외 판례에 의하여 인정되는 관습법상 법정지상권이 있으며, 이는 동일인에게 속했던 토지와 건물 중 어느 일방이 매매 또는 일정요인에 의하여 각각 한편이 소유를 달리 하게 된 때 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자에게 법정지상권이 성립한다.
즉 법정지상권의 요건은 토지, 건물이 처분당시 동일 소유자에 속할 것, 미등기 또는 무허가 건물이어도 무방하며, 토지 건물 중 어느 한쪽이 매매, 증여, 공경매 등으로 소유자가 각각 다르게 된 경우이어야 하며, 건물 철거의 특약이 없을 것을 그 요건으로 한다.
법정지상권의 범위는 해당 건물의 대지에 한정되는 것은 아니고 건물을 이용하는데 필요한 한도에서 대지 이외의 부분에도 미치게 됩니다. 법정지상권 성립시에는 당사자의 합의에 의해 지료가 결정되며, 합의 미 성립시 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정하게 된다.
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