국가나 공공기관에서는 도로, 철도, 항만, 산업단지 조성, 주택건설 및 교육시설 설치등 많은 공익사업을 시행하고 있습니다. 이러한 공익사업을 시행하기 위해서는 사업에 쓸 토지 등이 필요성이 발생한다. 따라서 헌법 제23조 3항은 개인의 재산권 보장원칙의 예외로서 손실보상을 전제로 사유재산권을 수용할 수 있는 근거를 마련하고 있다.
공용수용의당사자인 국가, 공공기관등(수용자)과 토지 소유자등(피수용장)의 중립적인 위치에서 수용, 사용할 재산권에 대한 보상평가가 감정평가사에 의해 이뤄지며, 절차적 정당성, 손실보상의 적정성, 형평성을 위해 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'등 관련 법률에 의거 취득절차 및 보상평가의 원칙, 종류, 기준, 평가방법등을 규정하고 있다.
상기 법률은 보상평가의 원칙으로 사업시행자보상, 사전보상, 현금보상, 개인별보상, 일괄보상, 사업시행이익과의 상계금지, 개발이익배제등의 원칙을 규정함으로써 손실보상의 적정성 및 개인의 재산권을 보호하고 있으며, 개별 물건 즉 토지, 건물, 수목 등의 지장물, 영업권등의 권리에 대한 보상의 기준 방법등을 규정하고 있다.
이중 대표적인 토지를 중심으로 살펴보면, 취득하는 토지의 보상은 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 의한 표준지 공사지가를 기준으로 하여 공시기준일로부터 가격시점 까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자 물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황등을 참작하여 평가하도록 규정하고 있다.
이때 토지에 대한 보상평가는 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우등은 고려하지 않는다.
또한 당해 사업에 따른 개발이익 배제를 위하여 사업인정 전, 후의 취득 여부에 따른 표준지 공시지가의 적용 공시지가의 선택, 당해 개발사업에 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률 적용 등을 규정하고 있다. 한편 개별공시지가와 관련하여 피수용자들의 오해가 발생하고 있습니다. 그러나 개별공시지가는 개발부담금의 부과 및 기타 다른 법령등에 의한 과세목적을 위해 시장, 군수, 구청장등이 산정하는 개별 토지의 가격으로서 보상평가시에는 전혀 고려사항이 아니다.
감정평가사는 공공기관의 공공성 실현과 사인의 사유재산권 보장이라는 두 헌법적 가치의 상호 조화를 위해 제3의 위치에서 정확하고 공정한 보상평가가 이뤄지도록 노력하고 있다.
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