재건축 VS 리모델링, 장단점 꼼꼼이 따져야...제도적 한계, 최저비용으로 고수익 "지름길"
다름아닌 리모델링 시장이 그것이다.
리모델링 시장은 리모델링 가능연한이 종전 20년에서 15년으로 단축되고 최대 전용면적의 30%까지 증축을 할 수 있도록 주택법이 개정되면서 크게 각광 받고 있다.
물론 아직 리모델링을 통해 새 아파트로 거듭난 아파트 단지들은 손에 꼽을 정도의 수준이다. 그럼에도 불구하고 리모델링 시장이 큰 주목을 받고 있는 이유는 크게 두 가지 정도를 들 수 있다.
첫째, 전국의 많은 아파트 단지들이 현재 혹은 가까운 시일 내에 리모델링 가능연한에 도달한다는 점이다.
둘째, 사업에 소요되는 기간과 용적률, 재건축이익환수 등 재건축 규제가 심해지면서 노후 아파트 입주민들이 리모델링에 눈을 돌리자 이 같은 분위기에 발맞춰 리모델링 사업부문을 강화하고 있는 대형 건설업체들의 적극적인 움직임을 들 수 있다.
제도적 한계점을 안고 있는 재건축과 신규분양과는 달리 당분간 리모델링은 재건축의 대안으로 활기를 띌 것으로 보인다.
그만큼 재건축을 옥죄고 있는 규제의 강도가 세다는 의미다. 그렇다면 리모델링 시장은 앞으로도 높은 관심과 주목을 받으면서 고공비행할 수 있을까.
현재 리모델링을 통해 새 아파트로 거듭난 경우가 미미한 수준이어서 성공여부를 따지기 어렵다는 점과 함께 인기지역이 아닌 비인기지역의 경우로 까지 리모델링이 확산되기에는 입주민들이 부담하게 될 리모델링 비용이 만만치 않기 때문이다.
여기에 재건축 규제가 일부 완화된다면 재건축에 비해 층수나 방향 등 제약조건이 있을 뿐만 아니라 최대 증축 가능면적이 전용면적의 30%까지로 제한되어 있어 재건축에 비해 좀 더 큰 평형으로 갈아타기 어려운 점등은 큰 부담이 될 가능성이 높다.
결국 리모델링은 재건축과 떼려야 뗄 수 없는 관계라고 말할 수 있다.
리모델링 시장이 재건축 시장에 대한 규제의 강도가 더해질수록 그에 비례해 더 주목을 받아왔다는 점만 봐도 이를 알 수 있다.
그러므로 향후 리모델링 시장이 어떤 흐름을 보이게 될지는 재건축에 대한 규제의 강도가 어떤 방향으로 움직일 것인가에 크게 좌우된다고 할 수 있다. 그러나 재건축 시장에 대한 규제의 강도가 언제쯤 완화되기 시작할지에 대해 예상하는 것은 매우 어려운 것이 사실이다.
재건축이 기존 주택의 가격에 미치는 영향력은 태풍급으로 정부가 나서 이를 완화하기 위해서는 정책적인 부분 까지를 고려해야 하기 때문이다. 다만, 한 가지 분명한 것은 '재건축이 완화될 것이다'라는 신호가 시장에 포착되는 순간부터 리모델링은 더 이상 현재와 같은 뜨거운 관심과 주목을 받기 어려울 것으로 보인다.
따라서 향후 리모델링을 통해 헌 아파트를 새 아파트로 바꾸는 형식의 내 집 마련이나 투자를 고려하고 계신 경우라면 재건축에 대한 규제 완화 여부에 관심을 기울일 필요가 있다.
/대전=장중식기자 5004ace@