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◇ 국토계획법 시행령 개정안 국무회의 통과
◇ 역세권 고밀도개발
◇ 부동산 투기 바람?
19일 국토교통부는 국무회의에서 이같은 내용을 골자로 한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령 개정안이 의결됐다.
개정안은 역세권 고밀개발을 통한 주택공급 확대를 위해 역세권 복합용도개발 지구단위계획으로 주거지역 용적률을 700%까지 완화할 수 있도록 했다.
서울시 도심 역세권의 평균 용적률은 160%이고, 2종일반주거지역의 용적률이 200%인데 이 보다도 더 낮다고 볼 수 있다. 주거지역은 역세권 주변이라 하더라도 일조건등의 규제로 저층 단독, 다가구 주택이 많다고 볼 수 있다.
현행 법상 2종일반주거지역에서 100평 미만의 대지일 경우 건축물은 일조건등의 규제로 4층에서 5층까지 건축 할 수 있던 토지의 용적률을 700%까지 완화할 경우 고층의 주택을 지을 수 있는 토지로 용도가 바뀔 수 있어 토지 가격 및 주택가격은 급등을 할 것으로 예상이 된다.
◇ 일반주거지역 적용 불가능 해소
현재 국토계획법상 지구단위계획 중 교통의 편리한 역세권에 주거·상업 등의 기능을 결합한 복합용도개발이 가능한 개발 유형이 있지만 준주거·준공업·상업지역에만 지정할 수 있어 역세권의 일반주거지역에는 적용할 수 없는 문제가 있었다.
현행법상 지구단위계획으로 용적률을 최대 400%~500%까지만 완화 할 수 있어 역세권 고밀개발에 한계가 있었다.
역세권 복합용도개발 지구단위계획구역 지정대상에 일반주거지역을 포함하고, 지구단위계획을 일반주거지역을 준주거지역으로 변경하는 경우 용적률을 최대 700%까지 완화할 수 있도록 했다.
현행 제도상 지구단위계획을 수립하면 기존 용도지역의 용적률을 2배까지 올리거나, 종상향하고서 그 종상향된 용적률을 적용받는 2가지 방안 중 하나를 선택해야 한다.
그러나 일례로 서울에서 3종 일반주거지역을 지구단위계획으로 올릴 수 있는 용적률은 최대 400~500%까지만 완화할 수 있어 역세권 고밀개발에 한계가 있다.
서울 3종 일반주거지역의 최대 용적률은 현재 250%인데, 이를 2배로 올리면 500%, 준주거로 종상향하면 준주거지역 용적률인 400%까지만 용적률을 올릴 수 있기 때문이다.
하지만 역세권에서 복합개발을 하면서 일반주거지역을 준주거로 상향할 경우엔 이를 예외적으로 700%까지 올릴 수 있도록 한 것이다.
준주거지역에서 용적률을 높이는 데 일조권 규제 적용에 문제가 없도록 건축법상 채광 등의 확보를 위한 높이 제한을 최대 2배까지 완화할 수 있도록 했다.
◇ 역세권 범위 확대
현재 서울시의 지하철역 등 철도역사 300여개 중 100여개가 일반주거지역 인근에 있어 이들 지역이 모두 혜택을 볼 수 있게 됐다.
그리고, 용적률 완화로 인한 토지가치 상승분의 범위 내 사회에 환원하기 위해 지자체 조례로 정하는 비율을 공공임대 주택으로 기부채납을 하도록 했다.
이 제도는 시행령 개정안 공포일 3개월 이후 시행돼 이르면 4월 말부터 시행될 전망이다.
시행 전까지 서울시 등 지자체는 시행령에서 조례로 위임한 사항을 조례에 반영하게 된다.
◇ 역세권 범위 확대
용적률 700%가 가층한 역세권의 범위를 어느 정도로 확대할지는 서울시가 조례로 마련하는 과정에서 확정 할 계획이다. 현행 운영 기준으로는 승강장으로부터 250Ｍ 이내이며 청년주택에 한해 내년까지 350Ｍ로 풀려있다. 변창흠 장관은 역세권 개발을 위한 범위를 500Ｍ 수준으로 확해하는 방안을 제시한 바 있다. 서울시내 지하철역과 역 사이의 거리는 1KM 이내인 경우가 대부분이다. 500Ｍ로 확대하게 되면 서울시 절반이 역세권에 해당이 된다.
고밀개발이 교육환경.교통·상가 등 기반시설의 감당, 공공임대주택 기부채납, 토지지분 감소, 초소형의 고밀화, 정부주도의 한계점을 보완 한다면 일반분양 주택수 증가, 추가분담금 감소, 사업성 증가, 정비사업기간단축등의 장점으로 역세권 고밀개발을 통한 주택공급 확대의 방안이 마련될 것으로 예상된다.
단, 역세권 용적률 완화 정책으로 역세권주변 부동산 가격은 앞으로 더욱 상승 할 것으로 예상된다.
<약력>
글로벌사이버대 융합컨텐츠학과 졸업
이제이투자연구소 대표
㈜굿위드연구소 부동산 자문
서울경제방송 부동산 자문위원
매일경제 방송 부동산 자문위원
머니투데이 이데일리 아시아경제TV 부동산 자문위원
SBS 팽현숙의 부동산 발품 팔자
기자들이 선정한 부동산컨설팅 부문 최우수상 수상