[충청시론] 정세윤 변호사

지난 칼럼(주거용 오피스텔)에 이어 이번 칼럼에서는 생활형 숙박시설, 이른바 레지던스에 대하여 알아보고자 한다. 정부에서 주택에 대한 각종 규제(대출 제한, 취득세 및 양도소득세 중과 등)를 쏟아내고 있다 보니 이를 피해갈 수 있는 대체재인 생활형 숙박시설에 대한 관심이 폭발적으로 증가하고 있어 이에 대해 간략히 살펴보도록 하겠다.

① 용어설명
생활형 숙박시설은 영어로 residence, 레지던스라는 용어로도 익숙한 용도인데, 간단하게 설명하면 숙박이라고 하면 떠오르는 호텔과 주거용 오피스텔이 하나 된 시설을 뜻한다. 

② 연혁
생활형숙박시설은 예전에 서비스 레지던스라고 불리던 시설로 법규정이 없다가 2012년 1월 보건복지부에서 공중위생관리법 시행령을 개정해 생활숙박업 조항이 추가되며 법적으로 지위가 확정되었다. 호텔보다 요금이 저렴하면서도 취사시설을 사용할 수 있다는 장점 때문에 인기가 점점 많아지다가 2010년도 호텔업계의 반발로 공급중단 위기가 왔었다. 그러다가 비로소 2012년도에 공중위생 관리법 시행령의 개정으로 확실한 법적인 지위를 갖게 되어 지금에 이르게 된 것이다.

③ 관련법령(건축법, 공중위생관리법)
건축물 용도상 숙박시설은 일반숙박시설과 생활숙박시설로 나뉘는데, 일반숙박시설은 취사시설이 없는 보통의 호텔 등인데 반하여 생활형 숙박시설은 취사시설이 있는 호텔이다.

④ 생활형 숙박시설이 왜 인기가 있나?
주택의 경우 각종 세금의 부담 및 대출 제한 등으로 취득하는데 상당한 어려움이 있다. 반면 생활형 숙박시설의 경우에는 비주택인 관계로 대출에 특별한 제한이 없고 분양권 또한 자유로이 전매가 가능하며, 청약통장도 필요하지 않아 투자하기에 전혀 부담이 없는 등의 관계로, 인기가 날로 치솟고 있는 실정이다.

⑤ 생활형숙박시설에 대한 투자 리스크는?
생활형숙박시설이 인기가 높은 이유는 주택의 대체재 역할을 할 수 있을 것이라는 기대감 때문이다. 그러나 앞으로는 생활형 숙박시설을 주거용으로 쓸 수 없도록 규제가 강화되므로 사실상 주택의 대체재가 될 수 없다. 주택의 대체재가 될 수 없다면 환금성이 떨어져 보유자가 자금이 묶일 가능성이 클 수밖에 없는 것이고 그만큼 수익성도 떨어질 수밖에 없다.

최근 생활형 숙박시설을 분양하는 일부 회사들은 정부의 입법예고(주택용도로 사용할 수 없다는 규제) 전에 분양하는 자신들의 상품은 이러한 정부의 규제를 피해갈 수 있으므로 투자가치가 있다고 광고한다. 

그러나 위와 같은 분양회사의 주장대로 입법예고 전 이러한 생활형 숙박시설을 분양받은 자의 경우 주거용으로 사용할 수 있다 가정하더라도, 이후에 이를 매입하는 매수자들은 정부의 규제 때문에 주거용으로 사용할 수 없음이 명확하므로 투자가치가 없음은 매한가지이다.

즉 입법예고 전에 분양하였거나 분양하는 생활형 숙박시설에 관한 규제 관련 법령이 소급 적용되지 않더라도, 그다음 매수자는 이 문제를 떠안게 되어 처분이 어려워질 수밖에 없고, 더욱이 부동산 시장 침체기가 오면 생활형 숙박시설과 같은 틈새 수익형 부동산에 미치는 타격은 더 클 수밖에 없음을 유의해야만 한다.