매년 이맘때면 내년 부동산 시장, 특히 많은 사람들의 관심사인 아파트시장 전망을 묻는 기고 요청과 인터뷰가 쏟아집니다. 올해는 지난해와 달리 내년 시작을 예측하는 데 있어 대선변수까지 고려해야 하기 때문에 객관적인 부동산 통계와 직감만으로 예측하는 데는 다소 무리가 따릅니다.



대선이라는 큰 변수가 마무리되는 내년에는 부동산 시장 불확실성이 어느 정도 제거된다는 의미에서 시장 참여자들에게는 큰 의미로 다가오죠. 정권 초기 늘어난 부동산 세금에 대한 대폭적인 경감 조치와 대출규제가 풀리지 않는 한 내년 상반기 부동산 가격은 약세를 면하기 힘들 것으로 보입니다.



여당, 야당, 무소속등 어느 누가 집권하든 정권초기부터 급작스럽게 부동산정책의 큰 틀을 바꾸기는 쉽진 않을 것으로 보이기는 합니다. 대신 시장반응을 예의 주시하면서 서서히 규제완화 쪽으로 초점이 맞춰지리라 예상되는 만큼 내년 하반기로 갈수록 거래활성화와 더불어 가격이 완만하게 상승하리라 예상됩니다.



한국은행 자료에 따르면 미국의 금리인하분위기와 달리 한국의 금리는 연일 상승세를 띄고 있습니다. 하지만 연일 상승세를 보이고 있는 서울 용산일대와 최고가 분양을 일찌감치 예약하고 있는 뚝섬일대 고급 주상복합들, 천문학적인 토지 보상이 내년에도 대거 풀린다고 볼 때 내년 부동산시장은 전반적으로 약세 속에 호재가 있는 곳 위주로 강하게 움직일 수 있는 요인이 잠재되어 있다고 볼 수 있죠. 특히 시기적으로 보면 규제완화효과가 본격적으로 나타나는 하반기로 갈수록 강세를 뛸 가능성이 많습니다.



덧붙여서 국제 유가 급등과 미국발 서브 프라임 사태에도 불구하고 대부분의 국내외 경제전문가들이 국내 경제 성장률을 5% 내외의 견실한 성장률을 내다보고 있습니다.



내년 아파트 시장 상승 또는 하락에 영향을 미칠 수 있는 변수를 객관적인 자료를 바탕으로 나름대로 정리해 보았습니다. 결과적으로 내년 상반기까지는 아파트시장이 상승요인보다 하락요인이 많다고 볼 수 있습니다.



부동산 시장 하락요인



◆ 주식/해외부동산 관심 증폭

부동산에 대한 각종 세금 증가로 인해 부동산 투자에 대한 관심은 덜한 반면 주식투자에 대한 관심은 부쩍 증가했습니다. 결과적으로 주식시장에서 파생된 소득이 소비에 영향을 주고 다시 주식시장이 활황세를 거듭하는 '부(富)의 효과??가 나타나고 있고 국내증시가 상승세를 거듭하면서 부동산에 대한 관심이 점점 줄어들고 있습니다.

1년 전만 하더라도 부동산 투자상담시 1억원만 있으면 아파트를 늘려가거나 소액으로 투자할 수 있는 재개발이나 수익형부동산을 추천해 달라는 상담이 많았는데 이제는 주식투자에 대해 관심을 표명합니다.



◆ 미분양 아파트 증가속도 빨라

아파트 청약시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 미분양주택이 10만 가구에 육박, 외환위기 직후인 1998년 말 수준에 근접했습니다.

건설교통부에 따르면 9월말 현재 전국의 미분양주택은 9만8235가구로 한달새 7.1%(6521가구)나 증가해 자금력이 취약한 일부 건설사들은 부도공포에 휩싸이고 있습니다.

악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양??도 한달사이 296가구(2.0%)늘어난 1만5412가구로 집계됐습니다. 지방에서도 지방주택경기의 어려움으로 신규분양이 위축돼 미분양이 3201가구(3.7%)늘어나 8만9098가구가 됐습니다. 특히 울산은 미분양주택이 1676가구(107.2%)나 늘어났습니다. 1998년(10만2701가구)이후 9년만의 최대 규모이죠. 업계에서 ??쉬쉬??하며 감추는 비공식적인 미분양 물량까지 합하면 10만가구 이상이 될 것으로 추정합니다.



◆ 미분양 물량 내년 더 심화될 듯

다주택자에 대한 중과 뿐만 아니라 분양가 상한제와 청약가점제 시행 등의 여파로 분양시장 침체가 더욱 심화, 지방은 물론 수도권 일부 지역에서도 아파트 청약률이 '0%??로 추락하고 있어 올해도 미분양 물량이 더욱 더 늘어날 것으로 예상됩니다. 특히 수도권을 포함한 대부분의 지역세서 연초까지 밀어내기식 분양이 계속될 예정이기 때문에 새 정부의 획기적인 미분양대책이 없으면 기존아파트 시장까지 파급효과를 끼쳐 하향 안정세가 이어질 전망입니다.



부동산 시장 상승요인



◆ 대선이후 규제 완화 가능성

지난 참여정부 기간동안 줄기차게 부동산에 대한 규제를 강화했기 때문에 차기 정권에서는 완만한 규제완화로 선회할 것이라는 기대감이 투자자들 저변에 깔려 있습니다.



이 때문인지, 대선이후 규제완화와 더불어 신속한 사업추진 가능 기대감으로 특히 강남권 저층재건축 단지와 재개발 지역에 대한 투자상담이 서서히 증가세를 보이고 있습니다.



◆ 늘어난 각종 세금 부담

사상 최고의 고유가로 인해 경기 침체가 오고 게다가 금리 상승추세가 이어진다고 볼때 늘어난 세금과 금리부담까지 더해져, 새 정부의 획기적인 세금 경감조치가 없다고 가정하면 부동산 시장은 역시 하락할 수밖에 없습니다.



정부발표자료에 따르면 참여정부 들어 양도세●재산세 등 부동산 관련 세금이 3배이상 늘어났고, 전체 조세 가운데 부동산 관련 세금의 비중도 2002년 14.5%에서 2006년 18.1%로 높아졌습니다.부동산 관련 세금이 전체 조세증가율보다 크게 늘어난 이유는 양도소득세와 취등록세를 실제 거래 가격 기준으로 부과하는 실거래가 과세제도 전면도입, 고가 주택과 다주택 보유자에 더 많은 세금을 부과하는데 보유세 강화가 가장 큰 이유입니다.

내년에도 올해와 마찬가지로 과세표준화에 따른 점진적인 보유세 부담증가로 다주택자, 고가아파트 보유자들에게 큰 부담으로 다가오고 있습니다.



새 정부들어 대폭적인 세제 손실이 없으면 늘어나는 각종 세부담으로 부동산에 대한 투자매력도는 떨어질 수 밖에 없습니다.



◆ 풍부한 시중 유동자금, 가파른 증가세

한국은행 자료에 따르면 올해 8월말 기준 광의유동성(l)은 전년 동월 대비 12.4%증가해서 두자리수 증가율을 이어갔고 금융기관 유동성 역시 10.3%가 증가했습니다.



미국의 금리인하분위기와 달리 한국의 금리는 연일 상승세를 나타내고 있지만 시중의 자금은 계속 늘어나고 있습니다. 토지보상금과 함께 시중에 돈이 많이 풀리면 일부자금이 부동산 시장으로 흘러갈 수 있습니다.



◆ 투자포트폴리오를 다양해 해야

마지막으로 내년에도 경제성장율이 올해와 같이 견실하게 이루어진다고 봤을때 규제가 촘촘한 주택, 특히 아파트만 전적으로 매달리는 투자보다는 상가나 오피스텔, 오피스 등의 수익형부동산 투자로 포트폴리오를 다양화 할 필요가 있습니다.

특히 오피스텔, 오피스 같은 상품은 전체적으로 공급부족현상을 보이고 있기 때문에 적어도 1~2년동안은 임대료 상승속에 가격 상승세도 기대됩니다. 게다가 이러한 수익형 부동산은 향후 금리가 상승해 대출이자부담이 가중되더라도, 지금과 같은 경기 수준에서는 금리상승분만큼 임대료에 전가시킬수 있기 때문에 금리상승 헤지(hedge)도 가능한 상품입니다. 이러한 수익형 부동산은 경기상황과 밀접한 관련이 있는 만큼 내년 경제 성장률에 비추어 볼때 투자유망한 상품이라고 하겠습니다.