물권은 배타성을 속성으로 하는절대적 권리이므로 제3자에게 공시를 해야 하며 이를 위해 등기제도가 존재한다.
따라서 어떠한 부동산에 대한 권리분석을 하기 위해서는 등기부를 확인해 당해 부동산에 어떠한 권리가 존재하고 있는지를 확인하고 또한 권리 상호간의 순위를 비교하는 작업이 반드시 필요하다.
먼저 등기부의 구성과 내용을 살펴보면, 부동산에 대한 권리관계를 공시하는 등기부는 갑구와 을구로 구성돼 있다. 갑구는 소유권에 대한 사항을 공시하는 등기부이며 더불어 소유권과 관련된 다툼이 있는 경우에 소유권과 관련된 모든 사항을 공시하게 된다.
따라서, 채권자가 채권을 회수하기 위해 당해 소유권을 처분하기 위해 채권보전절차로써 경료하는 가압류 또는 압류 또는 처분금지가처분, 또는 소유권이전을 위한 가등기 등이 갑구에 등기되게 된다.
을구는 제한물권을 공시하는 등기부이며 당해 부동산의 소유자의 사용 수익 처분권능 중에서 일정한 권능을 제한하는 효력을 가지고 있는 권리가 공시된다. 따라서, 민법상 인정되는 제한물권 즉, 지상권 지역권 전세권 저당권등이 공시되며 임차권도 이를 등기하는 경우에는 을구에 기재하게 된다.
또한, 이러한 을구에 기재되는 여러 가지 제한물권 상호간의 순위는 순위번호에 의해 그 우열이 결정된다.
권리상호간의 우열의 기준 즉 동순별접인데 이를 구체적으로 설명하면 다음과 같다. 갑구의 등기부에 기재된 내용이 수개의 권리인 경우에 이들상호간의 순위는 순위번호에 의해 우열이 결정된다.
을구 등기부에 기재된 내용이 수개의 권리인 경우에 이들 상호간의 순위도 순위번호에 의해 결정된다.
그러나 갑구와 을구란에 기재된 권리 상호간의 우선순위는 접수번호에 의해 우열이 결정된다. 이렇게 순위에 따른 등기부를 일명 통합등기부라고 하는데, 이 통합등기부를 작성 후엔 말소기준권리 즉 최선순위권리를 찾아야 한다.
원래 말소기준등기 또는 말소기준권리란 용어는 법률용어가 아니며 이는 실무상으로 이야기되는 개념이다. 이러한 말소기준등기 또는 말소기준권리라 함은 경매를 통해 당해 물건의 소유자의 변동이 생기는 경우 매수인의 인수여부의 기준이 되는 등기를 말한다.
이러한 말소기준등기에는 다음과 같은 것들이 있는데 (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정등기 등이 있다. 반드시 숙지하고 있어야 한다.
/김상진 세명대 교수