김 상 진(세명대 교수)
다만 전세권의 경우에는 원칙적으로 말소기준등기가 아니지만, 전부전세권자가 배당요구를 한 경우에 한해 말소기준권리가 될수 있음을 주의해야 한다. 임차인의 경우에는 원칙적으로 채권자이기에 말소기준등기의 여부와 관계없이 매수인에게 대항할 수 없는 것이지만 이러한 임차인이라 할지라도 말소기준등기보다 먼저 대항요건을 취득한 경우에는 매수인에게 대항할 수 있다는 점도 반드시 주의해야 한다. 단, 말소기준등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인 또는 전세권자의 경우에는 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 대항력이 있다.
그러므로 이러한 자신의 대항력을 포기하고 우선변제를 주장하며 배당신청을 할 수도 있는 선택권이 있다.
따라서, 선순위대항력을 갖춘 임차인과 전세권자는 각 당사자가 배당요구를 하는지 여부에 따라서 매수인의 인수여부가 결정된다고 할 수 있을 것이다.
다음은 경매절차흐름도에 대해 살펴보자. '강제경매절차'는 대체로 목적물을 압류해 현금화한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행된다.
먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 해 매각 부동산을 압류하고, 법원사무관등은 관할등기소에 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁해 경매개시결정사유를 기입하도록 한다. 경매개시결정원본을 기록에 철하고 정본을 채무자에게 송달한다.
다음에 배당요구의 종기를 정해 공고하고, 현금화의 준비절차로써 집행관에게 부동산 현황에 관한 조사를 명하고 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참가해 최저매각가격을 정한다. 위 절차가 모두 끝나면 법원은 매각결정기일을 지정해 이를 공고한다.
매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로써 매각을 실시해 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허부를 결정한다.
허가할 매수가격의 신고가 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 저감하고 매각기일을 정해 다시 새 매각을 실시한다.
매각허가결정이 확정됐을 때에는 법원은 대금지급기한을 정해 매수인에게 대금의 지급을 명한다.
매수인이 대금을 완납한 경우에 있어서 채권자의 경합이 없거나 그 대금으로써 각 채권자의 채권 및 비용을 변제하기에 충분한 때에는 각 채권자에게 이를 지급하고 각 채권자의 채권 및 비용을 변제하기에 부족한 경우에는 배당절차를 행한다. 매수인이 대금을 완납한 경우에는 매수인이 취득한 권리의 등기를 촉탁한다. 매수인이 대금을 지정한 기한까지 완납하지 아니할 때에는 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부를 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명한다.
/김 상 진(세명대 교수)