2008년 한해는 부동산 시장 참여자들에게는 불확실성이 일정부분 제거된다고 볼수 있는데 이는 시장주의자인 이명박 당선이 나름대로 큰 의미를 내포하고 있기 때문입니다.

큰 테두리에서 보면 정권 초기부터 과중한 부동산 세금에 대한 대폭적인 경감 조치를 비롯한 부동산 규제완화조치가 즉각 나오기는 힘들어 보입니다. 아무래도 정권초기부터 대폭적인 규제완화로 부동산이 또 다시 불안하게 되면 당선자뿐만 아니라 참모역할을 하는 정책 입안자들까지 투기꾼이란 오명을 뒤집어 쓰는 위험을 바라지는 않기 때문일 겁니다.

2008년 이명박당선 이후 부동산 투자전략을 점검하기 앞서 암울한 부동산 시장의 현실을 우선적으로 직시해야 합니다.

공식적인 미분양 물량만 전국적으로 10만가구가 넘는 일촉즉발의 위태로운 상황의 아파트 시장, 연일 급등하는 주택담보 대출금리, 서브프라임사태와 부상하고 있는 미국의 스태크플래이션 징후로인한 금융시장 불안감, 시중의 뭉치돈이 대거 주식시장으로 이동하는 머니무브(money move)현상이 급속히 진행되고 있다는 점입니다.

결과론적으로 2008년 한해동안 부동산 시장참여자들이 경계해야 할 것은 국내외적인 불안한 경제현안을 외면하며 막연한 기대감을 가지는 것입니다. 즉 '새정부에서는 부동산 시장이 좋아지겠지'하는 막연한 개대현상을 경계해야 합니다.



◆새정부 부동산 핵심 공약



세금 경감과 신혼부부 내집마련 대책



우선적으로 이명박 당선자가 내세웠던 선거공약을 검토해 보면 거주목적 장기보유 실소유자(1가구 1주택)에 대한 양도세 및 종부세 경감을 들 수 있습니다. 구체적으로 살펴보면 현행 공시가격 '6억 원 초과'로 되어 있는 종부세 과표기준이 '9억원 초과'로 변경될 가능성과 연차적으로 양도세 면제기준금액을 현행 6억원에서 9억원으로 상향 가능성, 연소득이 일정기준 이하인 1주택자인 고령자에 대해서는 종부세를 전액 면제할 가능성이 많아 보입니다.



따라서 이왕 매도계획을 잡고 있는 공시가격 '6억원 ~ 9억원 대의 '주택을 가진분들은 급하지 않다면 제도가 바뀐 후 매도를 고려해 볼 만합니다. 지금 매도해봤자 급매물로 처리되기 마련이고 종부세 과표기준이 상향되고 동시에 양도세 면제 기준이 상향되면 양도세절감액이 훨씬 크기 때문입니다.

아울러 저출산 문제를 해결하고 신혼부부 내집마련을 지원하기 위해 수도권과 광역시에 한해 12만채의 신혼부부 주택을 공급하는 '신혼부부 내집마련 지원정책'도 주요 선거 공약 가운데 하나이므로 아직 내집마련하지 못한 신혼부부들은 희망의 고삐를 놓치지 않아도 될 만합니다.



재건축, 재개발 규제완화 본격 시동



이명박 후보가 대통령에 당선된 이후 한동안 하향 안정세를 보여온 서울 강남권 저밀도 재건축 아파트에 대해 관심이 높아졌습니다. 용적률과 층수 제한 완화 등 재건축, 재개발 규제에 대한 완화를 내세운 이명박 당선자의 선거 공약 때문입니다.

재건축, 재개발 규제완화에 대한 연장선상으로 봤을때 소액 투자가 가능하고 용적율 상향가능성이 있는 다세대 다가구가 밀집된 초기 재개발 시장의 경우, 새정부 시대에 최대 투자상품으로 부상할 전망할 가능성이 크다고 볼 수 있습니다.

실제로 아파트매매등 올해 부동산시장이 전반적으로 침체를 보이고 있는 가운데 연립/다세대 경매시장은 서울의 경우 감정가 대비 100%넘는 낙찰가를 보이고 있기도 합니다.



신도시 개발보다 기존도시 고층화 관심



새정부의 부동산 정책을 개괄적으로 보면 재건축, 재개발 규제완화를 통한 집값 안정에 초점이 맞춰지고 있습니다. 새 정부의 부동산 정책은 "재건축, 재개발 규제완화로 잠깐 부작용이 있을 수 있지만 물량이 늘어나면 결국 집값이 안정될 수밖에 없다"는 도심권 물량공급을 통한 집값 안정에 초점이 맞쳐지고 있습니다. 대선기간중에 이명박 당선자는 '서울시장 재직시 뉴타운을 해 처음에는 가격이 올랐지만 계속 공급을 늘리니까 상당히 안정됐다'고 말해 '공급 확대를 통한 가격안정'에 대한 소신을 밝히고 있습니다.

또한 그는 신도시 개발에 대해서도 "사람들은 거리와 위치가 편리한 곳에 살기를 원하고, 신도시를 만들면 교통 문화 등에 대한 새로운 투자가 돼야 하며 한 도시가 제 위치를 차지하려면 적어도 20~30년이 걸린다"고 해 신도시 개발에 부정적인 입장을 밝히기도 했습니다.

이는 집값 안정을 목적으로, 강남 등 투기과열지구에서 재건축을 억제해 온 지난 정부의 부동산 정책과는 반대 방향이라고 할 수 있습니다.

결론적으로 신도시개발보다는 기존 도시를 재개발, 재건축 하는 방향으로 갈 것으로 보이기 때문에 시장 참여자들은 이에 잘 대비해야 합니다.

주택 공급을 위해 그린벨트를 훼손하면서까지 고밀도로