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② 경매 복잡하고 어렵다?경매 통해 저렴하게 구입할 수 있어
신건봉  |  news@ccdailynews.com
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승인 2007.03.11  20:00:00
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사람들은 일반 매매는 별 위험이 없고 경매는 위험이 많은 것으로 생각들 한다.
일반 매매의 경우에도 경우에 따라서는 매매계약 체결 후 타인에게 이중으로 매매하는 사례, 매매물건에 가압류 가처분 등 법적 제한이 가해지는 사례, 권한 없는자의 서류위조에 의한 매매 사례 등 많은 위험이 도사리고 있다.
이 경우 중개업자의 중개에 의해 계약을 체결했다 해도 중개업자의 고의나 중과실이 아닌 경우 판례는 매수인에게도 40%이상의 과실 책임을 묻고 있다. 따라서 매매도 상당한 주의를 기울여야 한다.


매각물건명세서 등 하자여부 확인 후 입찰
현재의 정확한 시세 등 면밀한 분석이 필요


그럼 경매의 경우는 어떤가?
경매의 경우는 주로 권리분석이 잘 못된 경우가 문제다. 이 경우 전 소유자의 채무를 인수하는 경우도 있고 온전한 권리를 확보할 수 없는 경우도 있다. 그러나 입찰에 참여하기 전에 읍·면·동사무소를 방문해 선순위 전입자(즉 대항력 있는 세입자)가 있는지, 법원의 공시서류에는 이러한 내용이 나와 있는지만 확인하면 큰 문제가 될 게 없다.
좀더 자세히 말하면 법원에 비치된 매각물건명세서나 현황조사서에 의해 하자여부를 확인 후 입찰에 참여해 낙찰 받은 경우 매각물건명세서나 현황조사서가 현황과 현저히 다른 경우는 매각불허가신청이나 매각허가결정취소신청을 하면 매수보증금을 안전하게 돌려받을 수 있다.
또한 대항력이 있는 경우나 인수할 권리가 있는 경우 등을 제외하고는 경매에 의할 경우 모든 하자가 깨끗하게 정리되어 안전성이 담보되기도 한다.
경매정보 제공업체인 지지옥션 발표에 따르면 2005년 상반기 중 법원경매 평균 낙찰가율이 66.37%(토지는 84.86%)를 기록했다. 즉, 감정가 1억원의 물건을 6637만원에 구입했다는 것으로 3363만원(33.63%)이나 저렴하게 구입했다는 얘기다. 이는 전체 평균을 말함이나 실지로는 이보다도 훨씬 싼 절반 이하에서도 구입이 가능한 경우도 많다.
그러나 최근처럼 정부의 각종 규제나 세제 강화로 하향안정세를 보이고 있는 시기에는 아무리 경매라 해도 신중을 기해야 한다.
또한 법원의 감정가는 보통 6개월, 많게는 1년 전에 감정한 경우도 많아 매각시점과는 차이가 많다. 부동산가격 상승시기에는 최초감정가보다 더 높은 금액에 경락을 받아도 차익이 많이 발생하는 경우도 있으나 하락시기에는 하락의 끝을 알 수 없기 때문에 최초감정가보다 20∼30% 저렴하게 경락을 받아도 손실을 볼 수도 있다. 따라서 현재의 정확한 시세와 향후 부동산 전망 등에 대한 면밀한 분석이 필요하다.
경매를 한 마디로 표현한다면 시세분석과 권리분석이라고 말할 수 있다.
먼저 시세분석을 잘 못한 경우에는 결국 매매로 사는 것보다 못할 수도 있어 굳이 경매에 참여할 이유가 없어진다. 따라서 경매에 나온 많은 물건 중 나름대로 압축이 되면 시세정보 제공업체의 사이트를 방문한다든지, 물건 주위의 부동산 업소 몇 곳을 방문해 정확한 시세를 파악하는 게 중요하다.
또한 가등기·가처분, 대항력 있는 세입자 등 권리분석을 잘 못한 경우에는 예상치 못한 손실을 볼 수도 있다. 그러나 조금만 공부하고 주의를 기울이면 걱정만 할 일은 아니다. 그리고 복잡한 물건은 피해가면 그뿐이다.
물론 주로 복잡한 물건에서 차익이 많이 발생하므로 경매에 대한 내공을 기르면 더 많은 수익을 낼 수 있고 공부를 열심히 해야 하는 이유도 여기에 있다.
/신건봉기자 gidosa@


<경매용어 풀이>

경매와 공매는 어떻게 다른가?
경매란 매도인이 다수의 매수희망자에게 구두나 서면으로 매수청약을 한 결과 그 중 최고가격으로 청약한 사람에게 매도승낙을 함으로써 이루어지는 매매형식을 말하며 개인이 경매의 주체가 되어 미술품, 골동품 등을 매매하는 사경매와 법원이나 자산관리공사 같은 공공기관이 주체가 되어 진행하는 공경매가 있다. 공경매는 다시 법원경매와 공매로 구분할 수 있다.
일반적으로 경매는 법원경매를 말하며 공매는 주로 국세징수법상의 공매를 말한다. 공매는 자산관리공사에서 주관하며 집행, 세금체납 등으로 압류한 물품을 환가하는 수단을 말한다.
또한 법원경매는 임의경매와 강제경매로 구분되는데 임의경매는 저당권, 전세권, 담보가등기 등의 담보권 실행으로 채권자가 자기채권을 회수하는 절차를 말한다.
강제경매란 집행권원(법원의 확정판결문, 공정증서 등)에 의한 이행 청구권을 실행하기 위해 법원에서 채무자의 부동산을 압류한 후 이를 현금화해 그 매각대금으로 채권자에게 변제해 줌으로써 채권의 만족을 얻게 하는 절차를 말한다.

<관심 물건>
금산 추부 공장
- 대전지방법원 경매일자 : 3월 20일 2006타경15830
①4필지(총 1636㎡)로 구성돼 있고 서측으로 2차선, 북측으로 약 5m 포장도로에 접
하고 있다. 교통사정은 양호한 편임.
②건물(연면적 약 1096㎡)은 철골구조 샌드위치판넬 지붕이며 층고는 약 5m임.
③최초감정가 약 6억6078만원, 이번 3차최저매각가 약 3억2378만원임.
④입지조건 비교적 양호하고 대전~통영간 고속도로 추부ic에서 5∼6분 거리. 기계부분 비중이 높은 것을 감안해도 입찰에 응해 볼만 함.

▲청주 사창동 근린시설 및 주택
- 청주지방법원 경매일자 : 3월 15일 2006타경12445
①대지 261㎡ 건물(연면적) 425.42㎡,
최초감정가 약 4억1838만원, 이번 3차 최저 매각가는 약 2억6776만원임.
②남측으로 8m 포장도로와 접하고 있다. 흥덕구청과 충북대 등이 비교적 근거리에 있고 시내버스 승강장이 근거리에 있는 등 교통사정이 원활해 임대에 그리 큰 어려움은 없을 것으로 보임. 점포와 주택 10가구로 구성돼 있으며 철근콘크리트 구조임.
③임대사업시 수익성 기대되나 세입자가 많아 권리분석에 주의 필요. 명도에도 시간과 비용 고려해야 함.





<주택임대차보호법 q&amp;amp;amp;amp;a>

법인, 사원 명의 등록시 보호 안돼
-법인이 사원용 주택 마련을 위해 주택을 임차하고 사원을 입주시킨 후 입주한 사원 명의로 주민등록을 마친 경우 법인도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 있는지?
"보호받을 수 없다. 왜냐하면 주택임대차보호법은 자연인인 무주택자의 주거 안정을 입법목적으로 하고 있고, 법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 그 직원 명의로 주민등록을 마쳤다고 해도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없기 때문이다."

외국인도 주택임차인으로 보호
-일본국적의 외국인이 주택을 임차해 입주했으나 주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 새로운 체류지로 하는 전입신고를 한 경우 주민등록을 갖추지 못했는데 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 있는지?
"보호받을 수 있다. 출입국관리법 제31조 제1항 본문은 90일을 초과해 국내에 체류하는 외국인은 그의 체류지를 관할하는 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소 출장소장에게 외국인 등록을 해야 한다. 특히 등록을 한 외국인이 그의 체류지를 변경한 때에는 전입한 날부터 14일 이내에 신체류지의 시·군·구의 장 또는 신체류지를 관할하는 출입국관리사무소장·출입국관리사무소 출장소장에게 전입신고를 해야 한다고 규정하고 있기 때문이다. 또한 출입국관리법 제88조의 2는 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에 있어서 주민등록증 또는 주민등록등·초본을 요하는 경우에는 외국인등록증 또는 외국인등록사실증명으로 이에 갈음한다고 규정하고 있으므로, 대항요건인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있기 때문이다."

<자료제공:대법원>

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