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[경제야 놀자!] 깡통주택과 주택임차인의 보증금 보호
박지영 기자  |  news0227@naver.com
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승인 2016.04.27  09:34:45
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정부가 2014년 8월 주택시장 활성화 및 경기 부양을 위해서 LTV(Loan To Value ratio, 주택담보대출비율)와 DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율)를 완화하자 주택담보대출이 크게 증가하게 되었다.

전세난에 지친 실수요자의 주택 구입 가능성을 높인다는 측면에서는 순기능을 기대할 수 있겠지만, 주택시장 활성화에 따라 투기 목적으로 최대한의 대출을 받아 주택을 구입한 사람이 무주택자에게 임차한 경우에는 임차인들이 전세보증금을 회수하는데 어려움이 발생하기도 한다.

위와 같은 문제에서 서민들을 보호하기 위하여 최소한의 장치로 소액임차보증금 보호제도가 있다. 소액임차보증금의 보호범위에 포함될 경우 경매절차에서 선순위 담보권자보다 우선 배당을 받게 되지만, 최선순위 담보권자의 설정일자와 지역에 따라 보호대상자와 보호되는 금액이 달라지므로 주의를 요한다.

   
 

A씨는 2016. 4. 1. 세종시 소재 주택을 보증금 6,000만 원에 전세계약을 체결하고 당일에 전입신고를 하였다. 그런데 A씨가 임차한 주택에는 2010. 11. 1. B은행이 1순위 근저당권을 설정해 둔 상태였다면, A씨는 소액임차인으로 보호받을 수 있을까? 보호받는다면 우선변제금은 얼마일까?

정답은 A씨의 경우 소액임차인에 해당되지 않아서 보호받을 수 있는 금액이 없다는 것이다.

주택임대차보호법 및 동법 시행령을 정리한 아래 표를 보고 사례를 검토해보자.

   
 

A씨가 임대차계약을 체결한 시점에 선순위 담보권자가 없다면 보증금 6,000만 원 중 2,000만 원까지는 우선변제 받을 수 있지만, 1순위 담보권자 B은행의 근저당권이 존재하므로 그 설정일인 2010. 11. 1. 기준으로 보증금 4,000만 원 이하의 임차인만 보증금 1,400만 원을 보호받을 수 있는 것이다. 최선순위 담보권자에 우선해서 보증금의 일정액을 보장하더라도 적어도 최선순위 담보권자의 기대권 내지 예측가능성은 보호를 해주어야 하기 때문이다.

따라서 담보권이 설정된 주택을 임차하고자 하는 사람들은 아래와 같은 매뉴얼을 지켜야 피해를 최소화할 수 있다.

첫째, 우선 부동산등기부등본을 살펴보고 그 채권최고액을 살펴보아야 한다. 또한 소유자가 이미 발생한 세금이나 4대 보험 등을 체납하게 되면 경매절차에서 우선배당 받게 되므로 소유자의 세금 체납에 관한 사실증명과 4대 보험 미납내역서를 요구하거나 미납 국세·지방세 열람신청 등을 통해 확인할 필요성이 있다.

위와 같은 확인절차를 거쳐 주택 시세에 비하여 과도한 담보대출과 세금 등 체납액이 존재할 경우 깡통주택일 가능성이 농후하므로 주변 시세에 비해 보증금이 적더라도 과감하게 포기해야 한다.

그리고 세금 체납 등의 경우에는 소액일지라도 임대차계약서에 ‘잔금지급일 전까지 체납 세금을 완납하고 임차인에게 완납증명원 등을 교부한다.’ 라는 특약사항을 기재하여 임대인의 의무를 확실하게 해두자.

둘째, 입주를 결정하고 임대차계약을 체결하기로 한 경우에는 반드시 주택임대차보호법 제3조의 2에 따라 전입신고와 임대차계약서상에 확정일자를 받아 두는 것이 중요하다. 그럴 경우 마치 저당권자 유사의 권리를 인정받아서 후순위 담보권자나 일반 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있기 때문이다. 사례에서 A씨가 확정일자를 받아둔다면, A씨보다 늦게 담보권을 설정한 자보다는 우선 변제받을 수 있다.

셋째, 소액보증금으로 보호받을 수 있는 금액을 고려한다면, 앞서 살펴본 바와 같이 최선순위 담보권자의 설정일자와 지역에 따른 내용을 확인하고 자신이 어느 구간에 속하는지 잘 살펴서 임대차계약을 체결할지 여부를 결정해야 할 것이다. 즉, 자신이 임대차계약을 체결한 시점을 기준으로 고려해서는 안된다는 점을 명심하자.

권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다. 금쪽같은 나의 자산과 인생을 지키기 위해서는 돌다리도 두들겨보는 신중함이 필요하다.

 

   
▲ 법무법인 이강 박승기 변호사.

<약력>

△단국대학원 부동산건설학과 재학 중.

△사법연수원 제41기 수료

△법무법인 이강

△㈜굿앤굿 자문변호사.

△전국 신문사협회 자문변호사.

△㈜삼덕금속, 제이디, 에오니스 자문변호사.

                                                △굿앤굿 실전자산설계 아카데미 법률담당 강사.

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하늘
알차고 유용한 정보네요
(2016-04-28 18:45:34)
pinky
조만간 집을 알아봐야 하는데 그전에 이런 유익한 기사를 알게 되어서 다행이네요. 잘 따져봐야겠어요^^ 감사합니다*^^*
(2016-04-28 18:27:53)
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