부동산 침체기가 아닌 우상향 마켓에서 투자하기가 사실 가장 어렵다. 이건 모든 투자가 그러하다.
모든 투자는 바닥이라고 느낄 때와 여기저기서 곡소리가 날 때가 투자 적기인데, 그때는 투자를 권유하면 이상한 사람 소리를 듣고, "시장이 뜨거워지면 뭘 사야하나요?" 라고 필자에게 문의가 많이 들어온다.
즉, 시장이 뜨거울 때 소위 전문가라는 사람들에게 문의가 많이 오고 신문에 칼럼도 많이 기재되지만, 요즘은 다들 몸을 사리는 추세이다. 우상향을 자신하고 계속 Go를 외쳤던 전문가들 때문에 과거 수년간 무척 힘들었던 사람들이 많았기 때문이다.
시장은 앞으로 정교하게 흐를 것이고 부동산 전체를 봐야 되는 것이 아닌 어떤 종목에 투자 해야 되느냐가 중요한 시장이 됐다. 이 말은 과거 주식이 시장 전체가 오르던 시대가 가고 개별종목 시대가 온 것과 비슷하다고 할 수 있다.
부동산도 종목과 위치에 따라 과감히 가야할지 조심해야 할지 팔아야할지 점점 어려워지고 있기에 개인들은 각별한 주의가 필요하다.
요즘 같은 시기는 투자를 권하기가 어려운 시기이다.
하지만, 어려운 시기에는 시장의 투자 적기를 떠나 공공분양을 받는 것이 가장 현명하다.
건설사가 가장 마진이 없음에도 불구하고 시공하는 공사가 공공아파트 공사다.
국가사업이기에 잘 해야 5%마진, 심하면 2%마진만으로도 시공하는게 SH, LH아파트 공사다.
하지만 내장재와 조경의 차이일 뿐 시공상의 문제는 전혀 없다.
그 뿐 아니라 오히려 단지설계나 용적율에서는 민영보다도 우수한 경우가 많다.
그리고 대부분 공모설계로 단지를 배치하고, 입찰로 시공사를 선정하기에, 정말 저렴하고 우수한 아파트를 장만할 수가 있는 기회다. 반면, 민영아파트 시공의 경우에는 심한 경우 30%가 넘는 마진을 남기기도 한다.
자, 그럼 누가 저렴한 가격에 분양하겠는가? 공공분양이다.
LH, SH아파트가 비록 미분양이 나더라도 구매1순위인 이유는 훗날 반드시 분양가를 넘었다는 것을 통계가 알려주기 때문이다.
과거 버블 7이었고 지금은 침체의 늪을 못 벗어나는 용인 동백, 보라지구의 경우
거의10년이 지난 지금, 민영은 분양가 수준에서 거래되는 반면 주공아파트들은 분양가대비40-50%의 시세 차익선에서 거래되고 있다. 공공분양을 주목해야하는 이유를 여기서도 찾을 수 있으며 다른 곳도 많다.
자, 그럼 서론은 이쯤하고 본론으로 들어가자.
2016년은 2개의 투자 기회의 분양지가 남았다. 마곡9단지와 과천 지식정보 타운 두개의 지역이다.
마곡은 엄청난 경쟁률이 예상되나, 과천은 의외의 소득을 올릴 수 있다.
행정구역은 과천이지만, 분양가는 안양과 과천 재건축의 중간 수준에서 결정 될 것으로 예상된다.
택지조성가격이 정해져있고 민영분양이라도 주변 비교할 단지가 없어 한계선이 있기에, 백지에서 처음 그림을 그리는 과천 정보타운이 아마도 의외의 결과가 나올 것으로 예상된다.
지금 과천은 재건축 일반 분양분이 85제곱평방미터 기준 약 9억원에 분양될 예정이다.
그리고 인덕원역 부근 아파트들은 약 6억원 정도로, 중간쯤인 7.5억 내외로 분양되지 않을까 예상되고, 의외로 공공분양은 (82제곱평방미터 밖에 없긴 하지만) 평당가가 더 내려가지 않을까 싶다.
과천지역 우선분 말고도 경기, 서울 지역에서도 청약이 가능하니, 수시로 청약일자와 자격을 점검하기 바란다.
참고로 인덕원과 정부종합청사역 사이에 정보타운역이 신설된다는 점 인지하기 바란다. 2017년에는 위례에서 많은 분양물이 쏟아져 나올 예정이다.
북위례라고 칭해지는 지역인데, 5호선 마천역과 가까운 지역이다. 북위례 행정구역은 서울과 하남시인데 서울 지역이 위치적으로 유리하다. 대부분이 SH에서 분양을 할 예정이다.
위에 언급한 3개의 단지는 시장의 고저를 막론하고 청약하면 절대 후회 없는 선택이고, 이러한 로또성 공공분양이 매년 있다는 점, 시장이 차가울 때 공공분양은 미분양이어서 그럴 때는 청약통장 없이도 기회를 잡을 수 있다는 점을 명심하시고, 수시로 바뀌는 청약가점을 늘 확인하길 바란다.
청약저축통장(2009년 5월 이전 가입, 주택청약종합저축통장) 보유하고 계신 분들은 지금부터 가점관리를 통해 2017년엔 행운이 따라오기를 기대해 본다.
