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[경제야 놀자!] 부동산 이중매매의 제문제
박지영 기자  |  news0227@naver.com
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승인 2017.03.22  13:49:21
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'A' 시행사의 대표이사인 김모씨는 2011년경 박모씨에게 B토지를 2억 5,000만원에 매도하는 계약을 체결하고 김모씨는 박모씨로부터 계약금 및 중도금 명목으로 1억 5,000만원을 지급받았다.

따라서 김모씨는 나머지 잔금 1억 원을 지급받음과 동시에 박모씨에게 B토지에 대한 소유권이전등기절차를 이행하면 매도인으로서의 주된 의무는 이행한 것이 된다.

그런데 C시청이 B 토지 인근에 대한 개발계획을 발표하자 김모씨는 B토지 가격이 급상승 하게 될 것을 예상해 박모씨에게 단지 2억 5,000만원에 팔기는 너무 아까운 생각이 들었다. 이에 매매대금을 좀 더 흥정하고자 이런 저런 구실로 매수인 박모씨를 피해다니면서 잔금을 수령하지 않았다.

그러던 중 김모씨가 아직 박모씨에게 B토지 소유권을 이전하지 않은 것을 알게 된 제2매수인 최모씨는 매도인 김모씨에게 “박모씨보다 1억 원을 더 줄 테니 나에게 넘겨라”고 제안을 하면서 그 자리에서 현금 3억 5,000만원을 제시했다. 김모씨는 박모씨 보다 무려 1억 원을 더 주겠다는 제2매수인 최모씨의 제안에 혹하여 박모씨에게 ‘계약해제’의 내용증명을 보내고 바로 최모씨와 매매계약을 체결한 뒤 B토지에 대한 소유권을 이전해 주었다.

매매잔금 까지 준비해 놓고도 B토지 소유권을 취득하지 못한 박모씨는 김모씨와 제2매수인을 형사고소 하면서 소유권이전등기말소 등 청구의 소를 제기하였다.

   
 

과연 박모씨는 B토지 소유권을 취득할 수 있을까? 매도인 김모씨는 배임죄의 형사책임을 지게 될까?

부동산 이중매매는 시장경제 및 자유경쟁의 원칙상 허용되는 것이 원칙이고 민법이 물권변동에 관해 소유권이전등기를 해야 소유권을 취득을 인정하는 형식주의를 취하므로 가능한 현상이다. 다만 시장경제 및 자유경쟁의 원칙도 사회질서라는 또 다른 가치에 위반되지 않는 범위 내에서 허용되어야 하므로 판례는 “부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되기 위해서는 매도인의 배임적 행위와 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 행위가 있는 매매로서, 그 적극 가담행위의 정도는 매수인이 다른 사람에게 매도된 다는 것을 안다는 것만으로는 부족하고 적어도 그 매도사실을 알고도 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다”고 판시하고 있다.

위 사안의 경우 제2매수인은 매도인이 김모씨와 박모씨가 B토지에 관하여 매매계약을 체결한 사실을 알면서도 매도인에게 현금을 제시하며 매도를 요청하며 매매계약을 체결하는 행위로 매도인의 배임행위에 적극가담 하였기 때문에 제2매수인과 매도인의 매매계약은 무효가 된다. 결론적으로 박모씨는 매도인 김모씨에게 잔금을 지급을 전제로 B토지에 대한 소유권을 취득할 수 있다.

   
 

한편 대법원은 부동산 이중매매 사안에서 “부동산 매도인이 매수인으로부터 계약금과 중도금까지 수령한 이상 특단의 약정이 없다면 잔금수령과 동시에 매수인 명의로 소유권이전등기에 협력할 임무가 있으므로 이를 다시 제3자에게 처분함으로써 제1차 매수인에게 잔대금수령과 상환으로 소유권이전등기절차를 이행하는 것이 불가능하게 되었다면 배임죄의 책임을 면할 수 없다”라고 판시하고 있다.

위 사안의 경우 매도인 김모씨는 제1매수인 박모씨에게 계약금과 중도금을 수령한 이후에 제2매수인에게 소유권이전등기를 경료 해 주었기 때문에 형법상 배임죄의 책임을 면할 수 없게 된다. 실제로 위와 유사한 사례에서 매도인은 배임죄로 징역2년의 실형을 받고 법정구속 된 바 있다.

일반적으로 부동산 매매계약에 있어서 계약금이 지급된 경우 매도인은 계약금의 배액을 지급하고 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제하여 법률관계에서 벗어날 수 있다. 하지만 중도금이 지급된 경우에는 위 사안과 같이 민, 형사적 책임이 따르는 법률관계에 들어서게 된다.

따라서 부동산 매매계약을 체결한 경우, 계약의 이행단계에 따라 매도인과 매수인의 행위는 서로 다른 법률적 효과를 발생한다는 것을 정확히 인지하여야 뜻하지 않는 민, 형사상 책임을 부담하지 않을 수 있을 것이다.

 

<약력>

   
▲ 법무법인 이강 박승기 변호사.

△단국대학원 부동산건설학과 재학 중.

△사법연수원 제41기 수료

△법무법인 이강

△㈜굿앤굿 자문변호사.

△전국 신문사협회 자문변호사.

△㈜삼덕금속, 제이디, 에오니스 자문변호사.

△굿앤굿 실전자산설계 아카데미 법률담당 강사.

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