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[경제야 놀자!] 미등기전매의 위험성
박지영 기자  |  news0227@naver.com
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승인 2017.04.28  12:41:04
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요즘 같은 저금리시대에 고수익을 얻기 위한 투자처나 투자방법을 물색하는 투자자들의 관심과 노력이 매우 뜨겁고, 단연 최고의 투자처 중 하나는 부동산이 될 것이다.

보통 부동산을 양도할 경우, 양도인은 취득 당시 취득세 등을 부담하고 양도 시에도 전매차익이 발생한다면 그에 관한 양도소득세를 부담해야 한다.

그런데 통상 부동산 가격이 최소 수 천만 원에서 시작하다 보니, 부동산을 취득하고 매도하는 데 부담해야 하는 세금도 만만치 않다. 이런 점을 극복하기 위해 미등기전매를 활용하는 분들이 있는데, 과연 미등기전매가 고수익에 적합한 방법인지를 따져볼 필요성이 있다.

일단 미등기전매는 특별한 특례가 없는 한 원칙적으로 불법행위이다. 그것도 단순 민사법상의 불법행위에 해당하는 것이 아니라 형사처벌을 수반하는 범죄행위에 해당한다.

먼저 부동산등기특별조치법 제2조 제2항은 부동산에 관한 미등기전매를 금지하고 있고, 같은 법 제8조 제1호는 미등기전매행위에 대하여 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금을 부과하고 있다. 뿐만 아니라 부동산을 취득한 자가 등기의무 기간 내에 소유권이전등기를 하지 아니하면 부동산등기특별조치법 제11조에 따라 상당한 금액에 해당하는 과태료까지 부담해야 한다.

   
 

그리고 부동산실명법 제10조는 부동산을 매수하고도 미등기 상태로 3년 이상 경과한 장기미등기자에 대하여 명의신탁으로 간주해서 5년 이하의 징역이나 2억 원이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있고, 부동산평가액의 30%에 해당하는 과징금을 부과하도록 규정하고 있다.

미등기 전매를 공모한 매도인, 매수인, 중개업자는 위 부동산등기특별조치법위반죄의 공동정범이나 방조범으로 처벌될 수 있고, 미등기전매를 도와준 중개업자는 공인중개사법상 자격정지나 등록취소의 제재도 받을 수 있다는 점도 유의하여야 한다.

그 외 미등기전매자가 전매차액이 발생하였음에도 양도소득세를 납부하지 않고 포탈했다면 어떤 재제가 있을까.

일단 미등기전매자는 소득세법상 70%의 높은 양도소득세가 부과되고, 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 등 각종 세액 감면 혜택을 받지 못한다.

더 나아가 전매차익에 대한 양도소득세 납부하지 않으면, 조세포탈에 해당하여 조세범처벌법위반으로 형사처벌까지 받게 된다는 점도 유의해야 한다.

결국 미등기전매는 미등기 그 자체로 형사처벌, 과징금 및 과태료의 대상이 되고, 전매차액에 대한 양도소득세까지 포탈하였다면 별도의 조세범처벌법위반의 형사처벌을 받게 된다는 것이다.

만약 분양권을 전매하는 경우는 어떨까? 분양권 자체만으로는 등기를 할 수 없기 때문에 위와 같은 법적 규제를 피할 수 있다고 생각하면 큰 오산이다.

예컨대 LH는 택지개발촉진법에 입각하여 주변 시세보다 상대적으로 저렴하게 토지, 분양주택, 상가 등을 LH 청약센터를 통해 분양하고 있다. 그에 따라 많게는 수천 대 1의 경쟁률을 뚫고 당첨이 되면 상당한 수익을 얻을 수 있다.

   
 

만약 당첨자가 여기에 수천만 원의 프리미엄을 받고 다운계약서를 써서 이를 제3자에게 양도한다면, 그 또한 범죄행위에 해당한다.

즉, 택지개발촉진법 제19조 2 제1항은 미등기전매 등 일체의 명의변경을 금지하고 있고, 같은 조 제2항은 미등기전매의 사법적 효력까지 무효로 규정하고 있어 전매수인은 택지 대금을 완납하더라도 소유권을 취득할 수 없다.

그리고 같은 법 제31조의 2는 위 미등기전매자에 대하여 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있어 부동산등기특별조치법과 동일한 형을 규정하고 있다. 물론 전매차익에 대한 양도소득세 포탈에 대한 형사상 처벌도 감수해야 한다.

또한 2017년 1월 20일부터 시행된 ‘부동산거래신고등에관한법률’ 제3조 제3호는 통상의 부동산 매매계약 내지 공급계약 뿐만 아니라 “「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 및 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위”에 관한 매매계약에 대해서도 ‘부동산거래’로 규정하고 이를 신고하도록 규정하고 있다. 결국 분양권도 부동산거래신고 대상에 해당하는 것이다.

부동산거래신고등에관한법률 제28조는 거래미신고자에 대하여는 500만 원 이하의 과태료를, 거짓신고자에 대하여는 해당 부동산 취득가액의 5% 이하의 금액을 과태료로 부과하도록 규정하고 있다.

결국 부동산이든 분양권이든 미등기전매 또는 거래미신고전매는 고수익을 창출하는 황금알이 아니라 패가망신하는 지름길임을 주지하고, 법절차에 따라 안전한 거래를 해야 할 것이다.

최근 감사원이 LH분양주택의 미등기전매자들을 적발하고 주무관청인 국세청의 직무유기에 대하여 엄중경고한 사실에 비추어, 미등기전매로 인한 조세포탈에 대한 적발조치는 상시화될 것으로 예상된다.

당장 눈앞의 이익이 얼마나 큰지만 생각하지 말고, 세금이나 법적으로 얼마나 안전한 것인지를 꼼꼼히 따져서 소탐대실하지 않도록 주의하자.

 

<약력>

△성균관대학교 법학과, 사법연수원 제40기 수료

   

▲ 설은주 법무법인 이강 대표변호사.

△법무법인 이강 대표

△㈜굿앤굿 자문 변호사

△한국대학야구연맹 이사

△법무부 인가 사단법인 한국준법통제원 정회원

△한국준법통제원 회생상담사 양성과정 강사

△전국신문인협회 자문변호사

△이데일리TV ‘폭풍전야 위기의부부들’ 출연

△(전)서울지방법원 외부회생위원

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