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[경제야 놀자!] 부동산대책 알아야 대처 가능
박지영 기자  |  news0227@naver.com
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승인 2017.08.16  15:31:11
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◈ 재건축초과이익환수제

재건축초과이익환수제는 재건축사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 조합원들한테 초과이익을 환수하는 제도를 말한다.

2006년 9월 주택가격 급등을 막고 투기를 방지하기 위해 도입한 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 에 따라 국토부장관이 부과징수하도록 하고 있는 이 법률은 재건축추진위원회 설립 승인 일부터 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균이익이 3천만원을 넘을 경우 과세표준에 따라 구간별로 10%~최고50%의 누진방식으로 산정하여 부과하도록 한다.

이 제도는 2006년 부동산 투기를 막고 주택시장을 안정화 하고자 만들어졌으나 2007년 4월 글로벌금융위기가 터진 이후 국제경기와 함께 국내 경기도 불황이 이어지면서 2013년부터 유예되었던 제도가 2018년 1월 1일부터 시행 예정이다.

오늘 '경제야 놀자'에서는 재건축 초과이익 환수 적용사례를 통한 부동산 대책을 살펴보고자 한다.

   
 

◈재건축 초과이익 환수 적용사례

(천원)

재건축사업

위 치

조합원 수

준 공 일

부담금부과일

조합부과금액

조합원1인당평균

우성연립

이화연립

한남연립

중랑구 면목동

송파구 풍납동

용산구 한남동

15인

29인

31인

2009.02.13.

2010.10.25.

2011.12.31

2010.10.01.

2011.10.20.

2012.09.25

52,769

9,810

1,718,727

3,518

338

55,443

 

▣ 재건축 초과이익환수제 부과금액 산정방식

부담금 = {종료시점 주택가액-(개시시점주택가액+정상주택가격상승분총액+개발비용)×부과율}

∙ 개시시점 : 추진위설립승인일

∙ 종료시점 : 재건축사업준공인가일

∙ 개발비용 : 건축비, 임대주택 소요비용, 제세공과금 등

∙ 부 과 율 : 조합원당 평균이익에 따라 0~50% 누진적용(조합원 1인당 3천만원까지 면제)

 

◈ 조정대상지역·투기과열지구·투기지역 지정효과 비교

 

조정대상지역

투기과열지구

투기지역

주택가격 상승률이 물가상승율의 2배이상이거나 청약경쟁률이 5:1이상인 지역 등을 정부가 부동산시장 과열을 막기 위해 주택법에 근거해 지정하는 지역.

 

2002년 8월 주택건설촉진법(현주택법) 개정으로 주택가격 상승률이 물가상승률보다 높아 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 대해 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구.

2003년부터 도입된 제도로 주택가격 또는 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부장관이 지정하는 지역.

 

40개지역

서울(전역, 25개구), 경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산(해운대·연제·동래·부산진·

남·수영구·기장군),세종

27개지역

서울(전역, 25개구), 경기(과천), 세종

 

 

12개지역

서울(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종

 

 

∙청약1순위 자격제한

-5년내 당첨사실이 있는 자의 세대에 속한 자

-세대주가 아닌 자, 2주택 이상 소유 세대에 속한자

 

∙민영주택 재당첨 제한

 

∙재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)

∙양도세 가산율 적용

-1세대가 주택과 조합원 분양

권을 3개이상 또는 비사업용

토지를 보유한 경우

양도세율 + 10%p

 

∙주택담보대출 만기 연장제한

 

∙기업자금 대출제한

 

∙농어촌 주택 취득 특례배제

-농어촌 주택도 양도세

주택수 산정시 포함.

∙전매제한

-소유권이전등기시(서울,과천,

광명)/1년6개월(성남)

 

∙단기 투자수요관리

-중도금대출보증발급요건강화, 2순위 신청시 청약통장 필요, 1순위 청약일정 분리

 

∙LTV,DTI 10%p하향

(투기과열지구.투기지역외)

∙전매제한

-소유권이전등기시

 

∙재건축 조합원 지위양도 금지

(조합 설립인가 후)

 

∙민간택지 분양가상한제 적용

주택의 분양가 공시

 

 

 

 

 

∙청약1순위 자격요건 강화

-청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상

 

∙가점제 적용확대(조정대상지역 75%, 투기과열지구 100%)

 

∙오피스텔 전매제한 강화(소유권이전등기시까지) 및 거주자

우선 분양 적용(20%)

∙주택담보 건수 제한

-차주당 1건→세대당 1건

∙양도세 가산세율 적용

-2주택자+10%p

-3주택자 이상+20%p

 

∙다주택자장기보유특별공제

적용 배제

 

∙1세대 1주택 양도세 비과세

요건 강화

-2년이상 거주요건 추가

 

∙분양권 전매시 양도세율

50%로 일괄 적용

 

 

∙재개발·재건축 규제정비

-재개발 등 조합원 분양권

전매 제한(소유권이전등기시)

-정비사업 분양(조합원/일반)

재당첨 제한(5년)

-재건축 조합원 지위양도 제한

예외사유 강화

 

∙거래 시 자금조달계획, 입주계획

신고 의무화

-거래가액 3억원 이상 주택

 

∙LTV·DTI 40% 적용

(주택담보대출 1건이상 보유세대30%, 실수요자50%)

 

 

 

 
 

◈ 주택담보대출 LTV·DTI기준

(자료 : 금융감독원)

구 분

조정대상지역

투기과열지구

투기지역

그 외 수도권·지방

서민무주택가구

LTV 70%

DTI 60%

LTV 50%

DTI 50%

LTV 50%

DTI 50%

LTV 70%

DTI 60%

주택담보대출없는가구

LTV 60%

DTI 50%

LTV 40%

DTI 40%

LTV 40%

DTI 40%

LTV 70%

DTI 60%

주택담보대출1건이상

LTV 50%

DTI 40%

LTV 30%

DTI 30%

아파트구입시불가

LTV 60%

DTI 50%

투기지역주담보대출1건이상

LTV 50%

DTI 40%

LTV 30%

DTI 30%

대출불가

LTV 60%

DTI 50%

 

   
 

▣ 담보인정비율(LTV)

부동산등을 담보로 대출하는 경우, 부동산 가격의 일정비율 이내에서 대출하게 하여 리스크를 관리하는 제도

주택담보대출한도 = 주택가격×담보인정비율(LTV)-선순위채권-임차보증금 및 최우선변제소액임차보증금

 

▣ 총부채상환비율(DTI)

소득대비 주택담보대출 원리금상환액과 금융부채연이자상환액이 연소득에서 차지하는 비율

총부채상환비율(DTI)=(주택담보대출연원리금상환액+기타대출연이자상환액)÷연소득

 

▣ 저당상수

대출했을 때 기간마다 상환해 나가야할 원금과 이자의 합계를 계산할 때 적용하는 지수

저장상수=이자율÷(1+이자율)기간-1

담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 충족조건의 최대 대출가능금액 계산

(담보인정비율(LTV) 50%, 총부채상환비율(DTI) 50%, 저당상수 0.1)

주택가격6억, 연속득 5천만원, 기타대출연이자상환액 3백만원(6천만원에 연이율5%, 5년만기)

∙ 6억(주택가격)×50%(LTV)=3억,

∙ (연소득×DTI)÷저당상수=저당대부액

→ (5천만원(연소득)×50%(DTI))÷0.1=2억5천만원(저당대부액)

∙ 5천만원(연소득)×50%(DTI)=2천5백만원

→ 2천5백만원-3백만원(기타대출연이자상환액)=2천2백만원÷0.1(대출상수)=2억2천만원

∙ 대출가능 금액 2억2천만원

▣ 총부채원리금상환비율(DSR)

주택담보대출 원리금상환액과 신용대출, 자동차할부, 학자금대출, 카드론 등 모든 대출원리금상환액으로 대출상환 능력을 심사(2019년 시행예정)

총부채원리금상환비율(DSR)=(주택담보대출연원리금상환액+기타대출연원리금상환액)÷연소득

담보인정비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 충족조건의 최대 대출가능금액 계산

(담보인정비율(LTV) 50%, 총부채원리금상환비율(DSR) 50%, 저당상수 0.1)

주택가격6억, 연속득 5천만원, 기타대출연원리금상환액 13,587천원(6천만원에 연이율5%, 5년만기)

∙ 6억(주택가격)×50%(LTV)=3억,

∙ (연소득×DSR)÷저당상수=저당대부액

→ (5천만원(연소득)×50%(DSR)÷0.1=2억5천만원(저당대부액)

∙ 5천만원(연소득)×50%(DSR)=2천5백만원

→ 2천5백만원-13,587천원(기타대출연원리금상환액)=11,413천원÷0.1(대출상수)=1억1,413만원

∙ 대출가능 금액 1억1,413만원

 

<약력>

(주)굿앤굿 본부장

   
▲ 정현경 국제공인재무설계사 CFP

(주)굿앤굿 실전 자산설계 아카데미 원장

한국경제신문 기고

KBS 방송토론 출연

소비자TV(재무설계편) 출연

한국FP협회 편집위원

W-재무설계센터 심화과정 강의

대한상공회의소 생산성본부 재테크 강의

단국대학교, 성신여대 취업특강 강의

증권사 투자권유대행인 ·직원 대상 강의

유안타증권 멘티멘토 직원 강의

실전자산설계 재무설계 강의

더블유지 재무설계코너 연재

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