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8·2 부동산 대책과 소급입법금지의 원칙정세윤 변호사
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승인 2017.08.23  14:01:28
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[정세윤 변호사] 지난 2일이 문재인 정부는 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(이하 8·2 대책)'을 발표했다. 이 기준은 이달 3일부터 곧바로 적용되며 특히나 8월 22일부터는 투기과열지구의 LTV·DTI는 주택유형, 대출만기, 대출금액 등과 관계없이 모두 40%로 낮추고 투기과열지구 외 주택담보대출이 1건 이상 있으면 투기과열지구 내 주택담보대출 시 받는 LTV·DTI는 30%로 줄어들게 된다.

 또한, 정부는 선의의 실수요자에 대한 피해를 방지하기 위하여 부칙으로 8·2 대책의 영향을 받지 않는 예외규정을 두었다. 그러나 문제는 부칙 규정의 해석에서 발생하였다. 예컨대 세종시 3-3 생활권 현대힐스테이트의 경우 지난 5월경 입주자공고를 하여 분양이 마감되었으나 아직까지 중도금대출이 실행되지 않았다. 즉 8.2 부동산 대책 전 입주자공고에 기해 청약을 하고 분양계약을 마쳤음에도 8.2 대책 이후에 중도금대출에 관한 대출 자서를 하게 됨에 따라 8.2 부동산 대책의 규정을 그대로 받는다는 점에 있다.

 이에 금융위는 ① 중도금대출 당시 무주택자이며 분양권도 없는 경우, ② 1세대에 주택담보대출이 1건 있는 경우 그 주택을 중도금대출을 받은 주택 등기 후 2년 내 처분하는 조건(일시적 2주택자인 경우)에 한하여 부칙 제3조 '이에 준하는 차주'로 해석하여 8.2 부동산 대책의 규정을 배제할 수 있다고 보고 있다.

 그러나 위와 같은 금융위의 해석은 명백히 소급입법금지의 원칙에 반할 가능성이 현저해 보인다. 8·2 부동산 대책 전 입주자공고에 기해 청약을 하고, 분양계약을 한 당사자들은 그 당시 법령에 의하여야 하는 것이지, 새롭게 개정된 법령으로 그들의 신뢰이익과 재산권을 침해할 수는 없는 것이다. 지난 6·19. 대책은 이러한 이유로 대책 전 입주자공고에 기한 부동산들에 대해서는 전혀 규제를 하지 않았다.

 어떠한 이유와 권한으로 금융위가 무주택자이거나 일시적 2주택자들에 한하여 부칙 제3조의 '이에 준하는 차주'로 해석할 수 있는 것인지 법률가의 입장에서는 도무지 이해가 되지 않는다. 앞서 언급했듯이 세종시 3-3 현대힐스테이트 분양계약자들은 그 당시 8.2 부동산대책은 물론 6.19 부동산 대책 규제 전에 계약을 체결한 당사자들이다. 이들이 다주택자이건 분양권이 여러 개 있건 간에 그 당시 법령으로 규율하여야 하는 것이 소급입법금지의 원칙에 비추어 타당한 것이다.

 물론 정부의 이번 부동산 대책의 취지에는 전적으로 공감하며 금융위의 위와 같은 해석이 8.2 부동산 대책의 강도 높은 규제에 보다 부합해 보이기는 한다. 그러나 아무리 좋은 취지와 규제라 하더라도 소급입법금지의 원칙에 반하는 이번 8.2 부동산 대책은 동의하기 어렵다. 결과적으로 금융위의 위와 같은 해석으로 말미암아 중도금대출이 되지 않는 분양계약자들의 피해는 오로지 해당 건설사의 이익(중도금대출 상당의 이자 지급을 면함)으로 돌아갈 처지에 놓이게 된 것이다.

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