이모씨는 2012년 7월 16일 박모씨와 서울시 강서구에 있는 5층짜리 다가구주택의 101호를 보증금 6,500만원에 2년을 기한으로 한 임대차계약을 체결하였다. 당시 101호는 비어있어 이모씨는 계약금 500만원을 지급하고 박모씨로부터 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 이튿날 이삿짐 일부를 옮겨 놓았다. 이모씨는 전입신고와 확정일자는 계약당일 동사무소에서 곧 바로 받았고 이씨는 이삿짐을 옮겨놓은 17일부터 평일에는 이곳에서 출근을 하였다. 그 후 이씨의 아내가 2012. 8. 20 경 나머지 보증금 6,000만원을 지급하면서 이사하여 거주하기 시작하였다.

한편 임대인 박모씨는 최모씨에게 2012. 8. 2. 같은 집 303호를 1억 원에 전세를 주고 전세권설정등기를 경료해 주었다. 그런데 박모씨의 채권자가 강제경매를 신청하여 박모씨의 집은 경매절차가 진행되게 되었다. 이때 과연 이모씨와 최모씨 중 누가 먼저 우선변제를 받을 권리가 있을까?

1심 재판부는 “임차인의 우선변제권 기준시점은 주택인도와 확정일자를 받은 날로 보아야 한다”며 이모씨가 우선한다고 보았다. 하지만 2심 재판부는 “이모씨가 이삿짐을 일부 옮겨놓고 평일에 잠만 잔 것은 일반적인 거주형태라 보기 어려워 실제 주택을 인도 받은 것으로 볼 뿐 아니라, 보증금을 500만원만 지급한 이씨가 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 최씨보다 더 보호받아야 할 위치에 있다고 보기 어렵다”며 최씨의 우선변제권을 인정하였다.

그런데 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 “주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 대항력을 가진다”라고 규정하면서 “이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보고 있다” 또 “같은 법 제3조의 2 2항은 이와 같은 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매의 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖에 채권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 권리가 있다고 규정하고 있다”고 밝혔다.

이에 “여기에서 주택의 인도라 함은 임차목적물인 주택에 대한 점유이전을 말하고, 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다하기 위해서는 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하면 된다.” 면서 “이때 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨 주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려해야 한다”고 설명하였다.

그러면서 “이처럼 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급될 것을 요구하지는 않는다.” 라며 “따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다고 봐야 한다.” 라고 판시하였다.

대법원 판결에 따라 이씨의 우선변제권의 기준시점은 주택인도와 전입신고를 마친 다음날인 2012년 7월 18일 이므로 최씨보다 우선해 변제를 받을 권리가 있다.

주택을 소유하지 못한 일반서민들에게 임대차 보증금은 생활의 근본인 자산인 만큼 이번 대법원 판례를 통하여 주택임차대보호법이 임차인 보호를 위해 요구하는 요건을 들이 무엇이며, 그러한 것들이 권리보호를 위해 어떤 법적인 의미를 갖는지는 숙지할 필요가 있다.

<약력>

△단국대학원 부동산건설학과 재학 중.

△사법연수원 제41기 수료

△법무법인 이강

△㈜굿앤굿 자문변호사.

△전국 신문사협회 자문변호사.

△㈜삼덕금속, 제이디, 에오니스 자문변호사.

△굿앤굿 실전자산설계 아카데미 법률담당 강사.