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부동산 매도인과 매수인 간의 분쟁정세윤 변호사
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승인 2017.09.20  15:09:16
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[정세윤 변호사] 이번 8.2 대책으로 인하여 부동산 매도인과 매수인 간의 소송이 줄을 잇고 있다. 8.2 대책으로 인해 주택담보대출 비율이 매수인의 주택 소유 내지는 소득을 기준으로 중도금대출 승계가 어려워졌기 때문이다. 이러한 경우 매도인과 매수인은 계약 해제를 할 수 있으나, 누구의 귀책사유로 해제가 된 것인지에 따라 계약금이 매도인에게 귀속되는지, 아니면 다시 상환 받을 수 있는지 결정된다. 참고로 계약금은 증거금으로서 해약금 및 위약금으로 추정되고(몰수, 배액 상환 등의 약정이 된 경우) 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되어, 특별한 사정이 없는 한 계약금 몰수 내지는 배액 상환으로 매도인과 매수인의 손해를 산정하게 된다.

 문제는 앞서 언급한 바와 8.2 대책으로 인하여 중도금대출 승계가 이루어지 않는 경우에 과연 누구의 귀책사유인지, 즉 매도인이 계약금을 몰수하게 되는 것인지, 아니면 매수인이 매도인에게 계약금에 대하여 배액상환 또는 상환을 청구할 수 있는지 여부이다. 만약 매도인과 매수인이 매매계약서에 중도금대출 승계가 되지 않는 경우를 상정하여 이에 관한 책임에 관한 규정을 포함시켰다면, 그 계약 내용에 따라 계약금에 몰수 내지는 상환 여부를 결정하면 된다. 그러나 이러한 규정이 없는 경우에 문제가 발생한다.

 결국 중도금 대출 승계에 관하여 부동산 매매계약서 그 어디에도 규정되지 않았으며, 8.2 대책으로 인한 중도금 대출 승계 불가를 이유로 계약이 해제된 경우, 매수인은 계약금을 다시 상환 받을 수 있는지 여부가 관건이라고 볼 수 있다. 이러한 사례와 정확히 일치하는 판례는 없지만 관련 대법원 판례의 법리에 비추어 보면(2010다10382판결), 매수인은 계약금을 상당 부분 반환받을 수 있을 것으로 보인다.

 위 대법원 판례 사건의 기초사실을 요약해 보면, 매수인인 원고가 매도인인 피고에게 중도금 대출 불가(대출금 승계 액수 차이)를 이유로 계약해제를 하면서 계약금 반환을 구하는 사건이었다. 당시 대법원은 매수인인 원고가 중도금 대출이 불가할 수도 있다는 사정을 알 수 있는 위치에 있었다고 하면서 원고의 청구를 기각하였다. 즉 위 대법원 판례는 매수인인 원고의 중도금 대출 불가의 인지 내지는 인지 가능성 여부를 판단 기준으로 삼은 것이다.

 그러나 이번 8.2 대책의 경우에는 위 대법원 판례 사건과는 전혀 다른 사안으로, 매수인이 8.2 대책으로 인하여 중도금 대출이 일부만 되거나 전혀 되지 않는 상황을 전혀 예측할 수 없었다. 특히나 이러한 상황은 정부의 정책으로 인한 것이지 매수인의 귀책사유가 아닌 것이므로, 매수인에게는 그 책임을 묻기는 어렵다. 따라서 위 대법원 판례와 8.2 대책으로 인해 대출승계가 되지 않는 현재 상황을 종합해 보면, 매수인은 대출금 승계가 되지 않아 부득이 계약을 해제하더라도 계약금 상당 부분을 반환받을 수 있을 것으로 보이긴 하나, 8.2 대책에 관한 대법원의 판결이 나오기 전까지는 매도인과 매수인 간의 분쟁은 계속될 전망이다.

 

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