지역주택조합 사업은 시공사 혹은 주택공사의 주도가 아닌 실제 해당지역에 거주하는 무주택자 들이 주도하여 토지의 매입, 조합원 모집 및 시공사 선정 등을 진행하여 최종적으로 조합원에게 저렴하고 신속하게 주택을 공급하는 제도이다. 일종의 ‘공동구매’성격을 가지다 보니 경우에 따라 일반분양을 받을 때 보다 20~30% 정도 저렴한 가격으로 주택을 구매할 수 있다.

지역주택조합 사업이 계획대로 원만하게 진행이 된다면 조합원들은 해당지역에서 저렴하고 신속하게 자신이 선택한 주택을 취득할 수 있다. 그런데 현실은 그렇지 않다. 국민권익위원회에 따르면 2005~2015년 사이에 인가된 지역주택조합 155곳 중 사업이 성공적으로 완료되어 입주까지 한 경우는 34곳에 불과하다. 결국 대부분의 지역주택조합의 사업은 실패한 것이다.

지역주택조합의 사업이 실패하는 이유는 조합장 및 임직원의 비리 등 여러 가지 요인이 있겠으나 가장 근본적인 이유는 자금이 없는 상태에서 조합원으로부터 조달 받아 부지를 매입하려는데 부지가 비싸거나 자금이 부족하여 부지를 매입할 수 없어 사업진행에 많은 시간이 걸리기 때문이다.

지역주택조합사업은 특성상 장기간의 시간을 요하는데 지가가 상승하거나 금융당국의 정책변화로 인하여 중도금 대출이 불가능하거나 대출금리가 상승하여 조합원의 분담금이 계속 오를 수밖에 없는 상황이 발생하는 문제 또한 지역주택사업이 실패하는 이유 중 하나이다.

재개발 또는 재건축의 경우 조합원은 분양신청이나 분양계약을 하지 않으면 현금청산자로서 탈퇴가 가능하다.

그런데 대부분의 지역주택조합규약은 국토교통부에서 제정한 표준규약에 따라 규정되어 있는데 조합원의 탈퇴와 관련하여 1) 조합원은 임의로 탈퇴할 수 없고 조합의 허가를 받아야 탈퇴할 수 있다. 2) 탈퇴하는 조합원은 업무대행비 등의 용역비를 제외한 납입 원금만을 반환 받을 수 있고, 3) 반환을 받더라도 신규 조합원 또는 일반분양자로부터 입금이 완료된 이후에 반환을 받을 수 있다는 취지로 규정되어 있어 조합원의 탈퇴에 대하여 상당한 제한을 가하고 있다.

물론 주택법이 개정되어 지역주택조합원도 조합에서 탈퇴를 할 수 있다고 규정되어 있기는 하지만, 2017. 6. 3. 이후에 설립인가를 받은 지역주택조합에만 적용이 되고, 탈퇴에 따른 납입금 반환절차를 규약이 정하는 바대로 따르게 되어 있어 주택법 개정에도 불구하고 조합원의 탈퇴 가능성에 대하여 상당한 제한이 있는 것은 마찬가지입니다.

이상에서 설명한 바와 같이 지역주택조합사업은 사업부지매입의 지연, 임직원의 비리, 은행대출에 대한 금융당국의 정책변화 등으로 지연될 가능성이 높고 현실적으로 지역주택조합사업이 성공한 사례가 많지 않고 조합 탈퇴여부가 상당히 제한적인 점 등을 고려하여 지역주택조합의 조합원의 지위를 취득할지 여부에 대하여 신중할 필요가 있다.

<약력>

단국대학교 부동산건설대학원 재학중

사법연수원 제41기 수료

법무법인 이강

㈜굿앤굿 자문변호사

전국 신문사협회 자문변호사

㈜삼덕금속, 제이디, 에오니스 자문변호사

굿앤굿 실전자산설계 아카데미 법률담당 강사

충청일보 ‘경제야놀자’ 연재