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부동산거래시 약정의 중요성정세윤 변호사
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승인 2018.09.12  14:08:42
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[정세윤 변호사] 요즘 서울 부동산 집값이 연일 오르고 있다. 계약서를 작성하는 와중에도 1억 원이 올라 계약을 취소하거나, 계약이 체결되었음에도 매도인이 계약금을 배액 상환하여 계약을 취소하는 사례 또한 빈번하다고 한다. 이에 대해 정부는 각종 규제책을 내놓고 있지만, 집값을 잡기는커녕 오히려 연일 상한가를 갱신하고 있다.

세계 부동산 시장에 비추어 볼 때, 우리나라 서울 집값이 아직까지도 저평가되어 있다는 것이 전문가 의견이고, 이러한 현실을 지금의 부동산 시장이 반영하고 있는 것 아닌가 하는 의문이 든다. 과거의 흐름에 비추어 볼 때, 적어도 현재까지는 부동산 투자야 말로 안정적이며 고수익을 보장하는 투자 상품임에 틀림없다. 이에 필자는 법률적 관점에서 부동산거래 시 약정의 중요성 및 유의해야 할 사항에 대해 설명하고자 한다.

부동산을 매매할 때에는 양도인 쪽에 양도소득세(지방소득세 포함)와 부가가치세(단 토지는 면세) 부담이 생길 수밖에 없다. 거래 과정에서 발생하는 양도소득세 등 부담약정은 유효하다는 것이 대법원 판례이다(대판93다296). 우선 부동산 매도자가 전략적으로 우위에 있을 때에 매도가액을 높이는 방안을 채택할 수 있고, 양도소득세를 매수인이 부담하는 방안을 선택할 수 있으며(세종시의 경우 대부분 이러한 약정을 전제로 한다), 이러한 사례에서는 ① 매매계약서 매매대금 난에 매매계약에 따른 양도소득세와 지방소득세는 매수인이 별도로 추가한다, ② 양도소득세(지방소득세 포함)는 잔금 지급 시에 매수인이 부담한다, ③ 또는 매매계약서 특약 난에 부동산 매매에 따른 소득세(지방소득세 포함)는 매수인이 부담한다고 기재하는 방안이 고려될 수 있다.
 
여기서 위 ①을 채택하면 매수인은 매도인의 이름으로 법정 신고납부 기간 내에 양도소득세와 지방소득세를 매도인에게 지급하거나 자진신고 납부하여야 하고 이를 이행하지 않으면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있다(대판93다19108). 만약 위 ②를 택하면 매수인은 잔금지급 시에 양도소득세 및 지방소득세까지 이행제공을 해야만 소유권이전등기를 넘겨받을 수 있는 동시이행관계에 있게 된다(대판92다56490). 반면 위 ③은 단순한 특약기재로 소유권이전등기 서류 교부와 동시이행관계에 있다고 할 수 없으며 소득세만 별도로 청구해야 한다(대판92다56490).

매수인의 경우 위와 같이 양도소득세 등을 부담하기로 약정하였으나 그 부담세액이 계약 당시의 예상을 현저히 초과하고 만일 이러한 상황을 알았다면 계약을 하지 않았으리라고 인정되는 경우에는 계약내용의 중요부분의 착오로 보아 매매계약을 취소할 수 있다(대판93다24810). 한편, 양도소득세 자진 신고 납부를 매수인이 하기로 특약을 한 것이 아니라면 매도인이 자진 신고 납부를 제대로 이행하지 아니하여 부과된 가산세는 매수인에게 청구할 수 없다(대판90다카11278).

이렇듯 부동산 거래 시 유의해야 할 사항들이 너무나 많다. 세금을 줄이는 만큼 그 이득은 투자자에게 귀속될 것임에도, 법률의 부지 또는 당사자들의 막연한 신뢰로 위와 같은 사항들을 놓치는 경우가 허다하다. 부동산 투자를 마음먹었다면 먼저 이와 관련된 법률과 관련 판례를 본인이 직접 학습해야 한다. 막연히 공인중개사 또는 상대방의 말만 믿고 투자를 하게 되면, 부동산 역시 위험한 투자 상품이 될 수밖에 없다.

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