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[경제야 놀자!] 전매 금지 분양권 거래의 사법적 효력법무법인 이강 대표변호사 설은주
박지영 기자  |  news0227@naver.com
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승인 2018.09.12  14:24:09
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C 회사는 2015년 4월경 세종특별자치시의 모 아파트에 관하여 "본 아파트는 비투기과열지구에 속하고 분양가상한제 적용주택에 해당하여 주택법 및 주택법 시행령에 따라 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날(2015. 5. 5.)부터 1년 동안 전매가 금지됩니다."라는 내용을 포함한 입주자모집 공고를 하였고, B는 같은 해 5월 8일 분양계약을 체결하고 C 회사에 계약금을 지급하였다.

이후 B는 위 아파트 모델하우스 인근에서 영업 중인 '떳다방' 업자의 중개로 A와 '수분양권양도계약'을 체결하였고, A는 B에게 프리미엄 명목으로 1,100만 원을 더한 계약금을 지급하였으며, B는 A에게 분양계약서, 발코니 확장 등의 계약서, 아파트권리포기각서, 이행각서 등을 교부하였다.

한편, 구 주택법 제41조의2 제1항 제2호(현행 주택법 제64조 제1항 제3호)는 '분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위'를 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에 그 주택 또는 지위를 전매하거나 전매를 알선하는 행위를 금지하고 있다.

위 전매금지규정의 성질에 대하여 종래 대법원은 '효력규정'이 아닌 '단속규정'에 불과하다고 판단해 위 규정을 위반한 분양권 전매행위의 사법적 효력을 인정하고 있었다.

   
 

즉, 위 규정을 위반한 경우에 구 주택법 제96조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 해당하는 형사처벌을 받게 되지만(현행 주택법 제101조와 동일), 그와는 별도로 전매행위의 사법적 효력은 유효하고 전매수인은 전매도인을 상대로 분양권명의변경절차의 이행을 청구할 수 있었던 것이다.

그래서 A는 B에게 계약한 내용대로 수분양자명의변경절차 등을 이행하라며 소를 제기하였으나, 최근 대전지방법원은 위와 같은 사안에서 "구 주택법 제41조의2 제1항 제2호를 대법원의 취지와 같이 단속규정으로 볼 여지가 없는 것은 아니지만, 몇 가지 이유에서 사법적 효력을 부인하는 강행규정으로 보아야 한다."고 판시하며 원고 A의 청구를 기각하였다.

즉, ① 전매금지기간 내 전매행위가 일어나는 경우에는 대상 부동산의 시가가 그 적정 가치를 초과하여 상승하게 되어 해당 부동산은 물론 주변 부동산의 가격도 왜곡되는 결과가 나타날 수 있는데 그 전매계약의 사법상 효력을 인정한다면, 부동산 투기를 진정시켜 중산·서민층의 주거비 부담 증가를 막고 주택의 공급 질서를 유지하려는 분양권 전매제한 제도의 목적을 달성할 수 없게 되는 점, ② 전매금지기간 중 전매계약은 통상 이 사건에서와 같이 그 중개를 업으로 하는 자들을 통해 암암리에 이루어지고, 입주자로 선정된 자가 분양계약서, 위임장, 권리포기각서 등 수분양권 행사에 있어 필요한 각종 서류를 최초 전매수인에게 교부한 다음 전매금지지간이 종료된 후 위 서류를 마지막으로 소지한 자에게 분양계약에 따른 권리·의무를 승계하는 방식으로 이루어져 이를 적발하는 것이 상당히 어려워 처벌이 어렵거나 처벌을 하더라도 전매계약을 통하여 소위 프리미엄 명목으로 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원의 이익을 얻을 수 있는 점에 비추어 보면 처벌규정만으로는 분양권 전매제한 제도의 목적을 달성할 수 없을 것으로 보이는 점, ③ 민사법적으로 전매계약의 효력을 인정하여 줌으로써 그들이 불법을 통하여 얻은 막대한 이익을 보유할 수 있도록 하는 것은 국민의 법감정 및 사회 정의의 관점에서도 부당한 점 등을 이유로 전매 제한 규정을 위반한 분양권양도계약의 효력을 무효라고 판단하였다.

위 대전지방법원의 판결은 종래 대법원의 판단과 배치되는 것이므로 향후 상급심의 판단을 기다려봐야 할 것이지만, 최근 아파트 등 주거용 주택가격의 폭등에 대한 정부의 정책적 대응과 국민적 감정은 차치하더라도 새로운 하급심 판단은 인간다운 생활을 할 권리 내지 생존권 보장 등의 헌법적 가치에 부합하고 법리적으로도 탄탄해 상급심에서도 유지될 가능성이 높을 것으로 예상된다. 따라서 전매 금지 기간 내의 아파트 분양권을 전전매수하는 것은 형사처벌의 위험성뿐만 아니라 경제적 측면에서도 아무런 이익이 없는 매우 위험한 선택이 될 수 있음을 유의하자.

 

<약력>

성균관대학교 법학과, 사법연수원 제40기수료

   

▲ 설은주 법무법인 이강 대표 변호사

법무법인 이강 대표

㈜굿앤굿 자문 변호사

전국신문인협회 자문변호사

한국대학야구연맹 이사

주빌리은행 이사

굿앤굿 실전자산설계아카데미 법률강사

한국준법통제원 회생상담사 양성과정 강사

법무부 인가 사단법인 한국준법통제원 정회원

이데일리TV ‘폭풍전야 위기의 부부부등’ 출연

(전)서울중앙지방법원 외부회생위원

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재

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