[정세윤 변호사] 지난 ‘부동산거래 시 약정의 중요성’에 대한 칼럼에 이어, 이번에는‘부동산 양도와 부가가치세’에 관한 내용을 다루려고 한다. 먼저 부동산 양도 시 부가가치세 지급약정에 관하여 살펴보면, 당사자 간 부동산거래를 하면서 거래대금과 별도로 부가가치세 지급약정이 없으면 부가가치세 청구를 할 수 없음은 명확하다(대판2002다38828). 따라서 부동산 매매 또는 임대 계약에 있어 거래대금이나 임료와 구분하여 ‘부가가치세 별도’라고 표시해야만 부가가치세를 청구할 수 있다.

한편, 부동산매매계약에서 부가가치세 별도라고 표시된 계약을 하면 소유권이전등기와 부가가치세 지급은 동시이행관계로 보지 않으나, 부가가치세를 미리 계산하여 매매대금(부가가치세 포함)이라고 표시하면 동시이행관계에 해당된다(대판2005다58656). 나아가 계약당사자 쌍방이 착오로 부가가치세 과세대상인줄 모르고 매매계약을 하였으나 그 후 부가가치세가 과세되더라도 매수인에게 부가가치세 지급청구를 할 수 없는데(대판2005다13288), 이는 동기의 착오이거나 매매계약에 있어 중과실이 존재하기 때문으로 볼 수 있다

영위하던 사업용 자산인 부동산을 매매하게 되는 경우에도 역시 부가가치세가 과세됨은 물론이다(토지 제외). 그러나 사업을 포괄적으로 이전하는 경우, 즉 경영주체만 바뀌는 포괄적 양도인 경우에는 부가가치세 과세에서 제외된다(부가가치세법 제10조 9항). 따라서 사업의 포괄적 양도양수인지 단순한 사업체의 자산양도인지 여부가 중요한 쟁점이 될 수밖에 없다. 이러한 이유로 당사자들이 사업을 포괄적으로 양도양수하려면 사업장 자체(임대차 승계), 자산내역(부동산, 기계설비 등 동산), 거래처내역, 종업원 고용승계 등을 명시하고, 계약서에는 반드시 특약으로 부가가치세는 사업의 포괄적 양도양수로 처리하기로 하는 취지의 규정을 기재하여야 한다. 부동산임대업의 경우에는 매수인이 부동산과 임대차계약을 그대로 승계하고, 임대사업자등록을 하고 임대업을 영위해야만 한다. 만약 매수인이 임대차계약 목적물을 직접 사용하면 사업의 포괄적 양도양수요건을 갖추지 못하게 되기 때문이다.

부동산매매업의 경우에는 매수인이 부동산을 매수하여 부동산매매업을 영위하더라도 단순한 부동산매수와 차이가 없다면 사업의 포괄적 양도양수로 인정받을 수 없다(대판93누524). 따라서 단순한 부동산 매수 이외에 부동산매매업을 영위하는 사무실이나 관리종업원 등의 인수와 고용승계가 전제되어야 포괄적 양도양수로 인정받을 수 있다.

끝으로 계약 당사자 간에 사업의 포괄적 양도양수를 하기로 약정하였으나, 양수인이 사업의 포괄적 양도양수 요건을 갖추지 못하여 양도인에게 부가가치세가 추징된 경우에 부동산 매수인에게 부가가치세 지급을 청구할 수 있는지 여부가 문제될 수 있다. 이러한 경우 대법원은 포괄적 양도양수가 안 되면 부가가치세를 지급하기로 하는 묵시적 약정이 있는 것으로 보아 부가가치세 지급청구를 할 수 있다고 판시한 바 있다(대판99다33984, 2002다38828).

그러나 이러한 대법원   례만을 맹목적으로 의지해서는 결코 안 될 것이다. 위 대법원 판례에서 설시한 사실관계와 향후 문제가 될 당사자의 사실관계는 다를 수밖에 없기 때문이다. 그러므로 사업의 포괄적 양도양수를 하는 당사자는 반드시 포괄적 양도양수가 양도인, 양수인의 귀책사유로 인하여 되지 않을 경우, 위약금의 지급, 계약의 취소, 부가가치세의 부담 주체 및 비율에 관한 사항을 특약사항으로 정하여야 할 것이다. 사적자치의 원칙에 따라 당사자 간의 계약이 무엇보다 중요한 이유가 여기에 있는 것이다.