정세윤 변호사

[정세윤 변호사] 세종시 고운동의 공공건설임대주택의 분양전환 절차가 2018년 6월경부터 시작되었다. 2015년 12월부터 입주가 시작된 위 임대아파트는 5년의 임대기간의 1/2인 2년 6개월이 경과되면 임차인들의 동의하에 조기 분양될 수 있다. 임차인들은 임차인으로서가 아닌 소유자로서 자신의 권리를 행사하기 위하여 하루라도 빨리 소유권이 이전되기를 희망하고 있었기에, 거의 대부분의 임차인들의 동의로 조기 분양은 확정되었다.

그러나 분양전환 절차를 하는데 있어 문제가 발생하였다. 임대사업자인 건설사가 최근 분양전환의 요건을 ‘임차인 계약 당사자’뿐만 아니라 ‘세대원 전원의 무주택자’로 그 입장을 바꾼 것이다. 해당 건설사는 초기 분양할 당시 선착순의 방법으로 계약을 한 임차인의 경우에는 계약 당사자인 임차인만 무주택이면 분양전환이 될 수 있다고 하였다. 이러한 건설사의 말을 신뢰한 임차인들은 세대원 중에 주택이 있는 경우에도 분양전환이 될 것이라 믿고 계약을 하였다. 당시까지만 하더라도 국토부 등의 유권해석은 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’을 임대 계약 당사자인 임차인만 무주택인 경우로 해석하였을 뿐이지, 세대원 전부까지 무주택자인 경우로 보지는 않았다.

그러나 대법원의 2015년 10월 28일 판결로 상황은 바뀌었다. 대법원이 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 정한 ‘무주택자인 임차인’을 ‘임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인’으로 해석한 것이다(2014다75462 판결). 이에 임차인들은 위 대법원 판결로 세대원 중에 주택에 있는 경우 분양전환이 될 수 있는지 의문이 들 수밖에 없었고, 그동안 해당 건설사나 국토교통부 등의 유권해석을 믿은 선의 피해자들을 구제할 방법을 모색할 수밖에 없게 되었다.

즉 위 대법원 판례가 나오기 전까지의 임대아파트 계약자들은 관련 행정처의 유권해석과 건설사의 계약 조건을 신뢰한 선의의 피해자이므로, 이러한 피해자들은 적어도 구제해야 될 신뢰이익이 있다. 이러한 이유로 입주민들의 집단 민원 및 청원에 따라 국토교통부는 2018년 5월 14일 지자체를 비롯한 해당 건설사에게 “본 공문 수신 전 입주자모집공고를 통해 선착순 입주자로 계약한 임차인에 대해서는 선의의 피해 방지를 위해 기존과 같이 임차인만 무주택자인 경우 분양전환자격을 인정하는 것이 타당하다고 판단됩니다. 따라서, 각 지자체에서는 구 임대주택법에 따라 분양전환 자격 검토 시 해당 내용을 반영하여 선의의 피해가 발생하지 않도록 조치를 취하여 주시기 바랍니다.”라는 내용의 공문을 발신하기에 이르렀다.

고운동의 해당 건설사 또한 이러한 공문을 수신하였고, 이에 따라 입주민들에게 수차례나 계약 당사자인 임차인만 무주택이면 분양전환이 될 수 있다는 취지로 답변하였다. 요컨대 해당 건설사는 계약 당시를 비롯하여 위 대법원 판례가 나온 이후인 최근에 이르기까지, 계약 당사자인 임차인만 무주택자이면 분양전환이 될 수 있다고 긍정적으로 검토하고 있다거나, 직접 이를 확인하는 입주민들에게는 분양전환이 가능하다는 취지로 수차례 답변해 준 것이다. 따라서 해당 건설사는 입주자 모집 공고 당시의 청약의 유인처럼, 그리고 대법원 판례 이후에도 입주민들에게 약속하였던 것과 국토부의 위 공문에 따라, 세대원이 유주택자인 경우에도 분양전환을 하여도 무방하기에 이를 위법이라고 보기 어렵다(위법성 조각사유 등). 반대로 대법원의 위 판례를 근거로 세대원이 유주택자인 경우 분양전환을 해주지 않아도 위법이 아닐 수 있다.

이러한 이유 때문인 것인지, 해당 건설사는 최근 기존의 입장을 번복하여 세대원 중에 유주택자인 경우에는 분양전환을 해 줄 수 없다며, 해당 임차인들을 부적격세대로 분리하였다. 감정평가결과 확정분양가보다 감정평가액이 약 6~8천 만 원을 상회하므로 건설사의 입장에서는 최대한 부적격세대를 양산하여야만 건설사의 이득이 되기 때문이다. 그러나 건설사의 이러한 경영상의 판단에는 몇 가지 간과한 사실이 있다.

첫째로 해당 건설사는 위 대법원 판례 이후에도 세대원이 유주택자인 경우에도 분양전환을 해주겠다고 답변한 바 있으므로, 이를 위반한 채무불이행 책임 또는 불법행위책임을 부담하여야 할 것이다. 그 배상액은 감정평가액과 확정분양가의 차액이 될 것이다. 둘째로 국세청의 세무조사 내지는 공정위의 조사를 직면하게 될 것이라는 점이다. 국토부가 건설사에 위와 같은 공문을 발송하였음에도 건설사가 이를 거부한 것이므로, 관할관청은 다른 방법으로 이를 강제할 수밖에 없다. 해당 건설사뿐만 아니라 계열사 전부에 관해서도 조사가 이루어질 수 있는데, 이러한 사실은 최근 B건설사 사례를 보아도 충분히 짐작할 수 있다. 셋째로 기업이미지이다. 해당 건설사가 입주민들에게 약속한 부분에 관해서도, 그리고 그러한 약속을 이행하여도 국토부의 방침에 따라 위법하게 되지 않는 경우에 있어서도, 오로지 자신들의 이득을 위해 입주민들의 신뢰를 저버린다면 그러한 기업의 이미지는 큰 타격을 받을 수밖에 없다.

개인적 생각으로는 입주민들에게 약속하였던 바를 철저하게 지키고 관할관청에 협조하는 것이 오히려 경영상 판단에 이득이 될 것이라 믿는다. 건설사가 약속하였고 그러한 약속에 대하여 관할관청이 협조해 줄 것을 당부하였음에도, 이를 거부했다면 반드시 그 이상의 손해를 반드시 감수하여야 한다. 임차인들과의 신뢰를 저버리고 관할관청의 방침에 반하는 등의 소탐대실을 하여서는 안 될 것이다.

 

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