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임대아파트 분양전환 조건에 관한 관련 문제정세윤 변호사
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승인 2018.12.05  15:27:51
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[정세윤 변호사] 지난 세종시 고운동의 한 임대아파트 분양전환 논란에 이어서, 이번에는 임대아파트 분양전환 조건에 관한 관련 문제에 대해 살펴보고자 한다. 먼저 분양전환 시 문제될 수 있는 사항은 ① 구 임대주택법 제21조에 따라 우선 분양조건은, 제1호 입주일 이후부터 ‘분양전환 당시’까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인, 제4호 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 ‘분양전환 당시’까지 거주한 무주택자인 임차인으로 각 규정하고 있는데 여기서 ‘분양전환 당시’는 어느 시점을 의미하는지, ② 입주 지정일까지 입주하여 실제 거주 계속 중이나 전입신고는 그 이후에 한 경우 계속 거주 요건을 충족하여 분양전환을 받을 수 있는 것인지, ③ 임대사업자가 분양전환 절차를 의도적으로 지연시킬 경우, 임차인들이 강구할 수 있는 수단은 무엇인지, ④ 건설사가 대법원 판례에 반하여 국토교통부의 협조 공문에 따라 유주택 세대원이 있는 경우에도 분양전환을 해 줄 경우, 형사 처벌을 받을 가능성이 있는지 여부 등으로 정리될 수 있다.

위 ① ‘분양전환 당시’의 시기에 대한 문제에 대해서는 다음과 같은 절차 진행에 따라 ㉠ 적격 통지 시점, ㉡ 관할관청의 분양전환 가격 승인 시점, ㉢ 분양전환계약 체결 시점, ㉣ 등기 이전 시점 중의 하나로 귀결될 수 있을 것이다. 관련 법령이나 판례는 이에 대해 명확히 규정하거나 판단한 바 없어 단정적으로 말할 수는 없겠으나, 서울고등법원 판례에 비추어 보면(2013나1544 판결), 그 시기는 임차인이 매수인으로서의 지위를 가질 때, 즉 임대인과 임차인 간 분양전환계약 체결 시점으로 보는 것이 타당해 보인다. 국토교통부 또한 위 시기를 분양전환계약 체결 시점으로 해석하고 있음은 물론이다.

실제 거주한 것은 맞으나 단지 전입신고를 건설사에서 정한 기간을 초과한 경우, 즉 위 ② 문제에 대해서는 건설사와 임차인 간의 입장이 극명하게 갈려 다툼의 대상이 될 수밖에 없을 것으로 보인다. 앞서 언급하였다시피 관련 법령에 의할 때 임차인은 ‘분양전환 당시’까지 거주할 것을 그 요건으로 하고 있을 뿐, 전입신고까지 하여야 한다는 취지의 규정은 없다(만약 계약서에 이에 대한 규정이 있다면 임차인은 반드시 해당 기간 내 전입신고를 해야만 분양전환을 받을 수 있을 것임).

반대로 주민등록법상 실제로 거주하는 곳에 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있는 관계로(주민등록법 제10조), 만약 전입신고를 하지 않았다면 거주하지 않았던 것으로 추정될 수 있다. 이러한 이유로 국토교통부나 관할관청은 전입신고를 제때에 하지 않았을 경우 분양전환 조건을 충족시키기 어렵다는 취지의 답변을 하고 있으며, 건설사는 단 하루라도 기간을 초과하면 엄격하게 판단하여 분양전환 부적격자로 통지하고 있다. 결국 이러한 경우에는 소송을 통해 분쟁을 해결할 수밖에 없을 것이다.

관련 소송 사례를 찾아보면, 주민등록을 점포가 소재하고 있는 곳으로 전출 신고를 하였지만 해당 주택에서 거주하였다는 사실을 입증함으로써 승소한 사례가 있다(대법 96누3609판결). 그러나 이러한 판결만을 신뢰하여 무작정 소송을 진행하기 보다는, 계속 거주 사실을 입증할 수 있는 관련 증거가 있는지, 대법원의 판단까지 약 2~3년 소요되기에 그 기간 동안 다툴 여력과 실익이 있는지 여부를 먼저 면밀히 검토해야 할 것이다.(※③~④ 사항은 다음 칼럼에서 연재)

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