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[경제야 놀자!] 양도소득과 관련된 절세 팁Ⅳ
박지영 기자  |  news0227@naver.com
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승인 2018.12.06  15:19:01
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◆ 양도소득과 관련된 절세 팁

☞1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세 되는 경우가 있다.

1세대가 국내에 2채의 주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다.

그러나 다음과 같은 경우 일정한 기간 내에 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있으므로 이를 잘 활용하면 세금을 절약할 수 있다.

1) 1세대가 일시적으로 2주택을 보유하게 될 때

① 일반적인 경우

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 아래의 요건을 모두 갖추어 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

<비과세요건>

•종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득할 것

•새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것

•양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

 

② 지방이전공공기관과 기업의 종업원인 경우

수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하여 당해 공공기관 및 법인의 종사자가 이전한 지역(시·군)또는 연접한 지역의 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 아래의 요건을 모두 갖추어 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

<비과세요건>

•‌‌‌새로운 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 종전 주택을 양도할 것.

이 경우“종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택 취득”요건 적용 않음

•‌‌‌양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

 

2) 상속을 받아 2주택을 보유하게 될 때

① 일반주택을 양도하는 경우

•‌‌‌상속개시 당시 별도세대로부터 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함)과 일반주택 (상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원 입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당)을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 양도하는 일반주택이 비과세 요건을 갖추었다면 양도소득세를 과세하지 않는다.

•‌‌‌피상속인(사망한 사람)이 상속개시 당시 두 개 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인을 기준으로 아래 a>b>c>d 순위에 따른 1주택에 대해서만 상속주택(조합원입주권을 받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함) 특례가 적용된다.

a. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

b. a가 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

c. a와 b가 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

d. 피상속인이 거주한 사실이 없고, a가 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가

가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

•‌‌‌공동상속주택(2채 이상일 경우, 위 a>b>c>d의 순위에 따른 1주택을 말함)외 다른 주택을 양도할 때에는 해당

공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 보며 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 아래 e>f 순위에 따라 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

e. 당해 주택에 거주하는 자

f. 최연장자

② 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우

그러나 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 따라서 상속받은 주택이라도 일반주택과 마찬가지로 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 양도소득세가 과세되지 않는다.

   
 

3) 노부모를 모시기 위해 세대를 합침으로써 2주택을 보유하게 될 때 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속 (배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세한다.

<비과세요건>

•양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

•세대를 합친 날부터 10년 이내에 양도할 것

•‌‌‌노부모(직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상)를 봉양할 것

4) 혼인으로 2주택을 보유하게 될 때 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2채의 주택을 보유하게 된 경우 또는 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유한 직계존속(60세 이상)과 거주중인 무주택자와 혼인하여 1세대가 2채의 주택을 보유하게 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 비과세 요건을 갖춘 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세한다.

<비과세요건>

•양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

•‌‌‌혼인한 날부터 5년 이내에 양도할 것

 

5) 농어촌주택 등을 소유함으로써 2주택을 보유하게 될 때 1주택(일반주택)을 소유한 자가 아래의 농어촌주택 등을 취득하여 1세대 2주택이 된 상태에서 일반주택을 양도할 때에 이를 1세대 1주택으로 보아 주택의 비과세 규정을 적용한다.

① 농어촌주택 등(조세특례제한법 제99조의4) 1세대가 2003년 8월 1일 (고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2020년 12월 31일 기간 중에 농어촌주택 등을 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도할 때에는 그 농어촌주택 등은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 주택의 비과세 규정을 적용한다.

<농어촌주택>

-소재 : 읍·면 또는 인구 20만 이하의 시의 동*

✽ 인구 20만 이하인 시의 동은 2016년 1월 1일 이후 양도분부터 적용

•수도권, 도시지역, 토지거래 허가구역, 지정지역, 관광단지 등은 제외

•‌‌‌일반주택과 행정구역 상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면은 제외

- 주택규모 : 대지 660㎡ 이내

- 주택가격 : 취득 시 기준시가 2억 원 이하(한옥은 4억 원 이하 → 2014년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)

<고향주택>

-소재 : 인구 20만 이하의 시인 고향

•수도권, 지정지역, 관광단지 등은 제외 ‌‌‌

•일반주택과 행정구역 상 같은 시 또는 연접한 시는 제외

- 주택규모 : 대지 660㎡ 이내

- 주택가격 : 취득 시 기준시가 2억 원 이하(한옥은 4억원 이하 → 2014년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)

이때는 농어촌주택 등을 3년 이상 보유해야 한다.

<인구20만이하인시>

∎농어촌(고향)주택 소재 지역 범위(제99조의4제2항관련)

구분

시(26개)

충북

제천시

충남

계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시

강원

동해시, 삼척시, 속초시, 태백시

전북

김제시, 남원시, 정읍시

전남

광양시, 나주시

경북

김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시

경남

밀양시, 사천시, 통영시

제주

서귀포시

※비고: 위표는 「통계법」 제18조에따라 통계청장이 통계작성에관하여승인한주민등록인구현황(2015년12월주민등록인구기준)을 기준으로 인구20만명이하의 시를 열거한것임

 

② 농어촌주택(소득세법 시행령 제155조 제7항) 주택(일반주택)을 소유한 1세대가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍·면 지역(도시지역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우에 일반주택을 양도할 때

(귀농주택은 그 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한하여 적용) 주택의 비과세 규정 적용

∎농어촌 주택

  •‌‌상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

•‌이농주택 : 농업 또는 어업에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시·구·읍·면으로 전출함으로써 거주하지 못하게 되는 주택으로 이농인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

•‌귀농주택 : 농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전취득 포함)하여 거주하는 다음의 요건을 갖춘 주택을 말하며, 귀농주택 소유자는 귀농일부터 계속하여 3년 이상 농업·어업에 종사하여야 하고 같은 기간에 세대전원도 함께 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하여 거주해야 함

a. 고가주택(실가 9억 원 초과)에 해당하지 않을 것

b. 대지면적 660㎡ 이내일 것

c. 1,000㎡ 이상의 농지를 소유한 자가 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하거나, 1,000㎡ 이상의 농지를 소유하기 전 1년 이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것

귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 위 비과세 특례가 적용되며 그 이후 새로이 취득한 일반주택은 적용되지 않는다.

▶ 관련 법규 : 소득세법 시행령 제154조, 제155조, 조세특례제한법 제99조의4

 

 

<약력>

중앙대학교 무역학과

   
▲ 차재영 세무사

서울벤처정보대학원 경영학 석사졸업

서울벤처정보대학원 경영학박사과정 재학 중

세무법인 한백택스 대표

㈜굿앤굿 자문 세무사

CFO 아카데미 연말정산 센터장

대한상공회의소 생산성본부 강사

㈜굿앤굿 실전자산설계아카데미 세무담당 강사

서울시 조세담당위원, 조세일보 객원 기자

대한상공회의소 CEO IT 경영자문위원

서울지방세무사회 연수위원

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재

 

 

 

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