지난해는 부동산 시장에서 가장 정신없었던 한해로 기억될 것 같다. 20여년간 소위 ‘빅3’ 라 불리는 송파, 강남, 서초구 부동산을 일선에서 일하다 보니 이제 필자 역시 내성이 생겨서 웬만한 규제에는 놀라지도 않지만, 올해만큼 계속된 규제 정책과 보란 듯이 오르는 집값에 결국 정부가 금리 인상과 대출 규제까지 압박하고 나서야 겨우 진정이 되고 있다.

<부동산 규제 정책>

1. 재건축 초과이익 환수제

2. 투기과열지구 재당첨제한

3. 조합원지위양도금지

4. 양도세 중과세

5. 임대주택 세제혜택

6. 신 DTI

7. 분양권 전매금지

8. DSR

필자의 경험에 따르면 최근 부동산 규제 정책이 하나씩 발표될 때마다 시장이 과열되어 갔고, 자고 나면 수천만원 씩 오르다보니 매도인에게 미안해하며 매매 잔금을 치렀던 기억이 난다.

또 각종 규제로 인해 재건축 아파트의 조합원 지위 양도 요건을 알기위해 10년간의 주민등록 주소지 확인부터 외국에 공부 중인 학생의 주택 소유 여부 까지 확인하며 매매를 해야 했다.

수십억 원의 재산을 거래하면서 정부의 정확한 지침도 서류 확인도 없이 처음 겪는 10년 보유, 5년 거주요건과 가족 모두의 무주택 여부는 혼란스러울 수밖에 없어서 2018년 한해가 더욱 기억에 남을 것 같다.

그러나 여전히 집값은 내려 갈 줄 모르고 대출을 이용한 갭 투자까지 생겨나면서 부동산에 관심이 상대적으로 적었던 젊은 층까지 투자에 동참하고 있다.

연이어 다주택자를 겨냥하여 강력한 양도세 규제와 보유세등의 정책이 나오자 부동산 투자 방향도 임대 사업자 등록 열풍이 불게 되었고, 결국은 임대사업 세제 축소로 이어지며 강력한 대출 규제까지 발표되기에 이르렀다.

10여년 전 노무현 정부의 강경한 규제 정책이후 미분양이 쌓이고 건설사의 부도설이 돌며

부동산 거품이 더 꺼져야 한다고 목소리를 높이던 때가 있었다. 그때는 이제 부동산 투자는 끝났다고 연일 목소리를 높였던 분들이 대부분 집이 없는 서민이었던 기억이 난다.

잠실의 입주 폭탄으로 인해 역전세난으로 집 없는 분들이 쾌재를 불렀던 때였다. 결론은 지금 전세금은 3~4배 이상 상승, 집값은 2배이상 혹은 3~4배 까지 오른 곳도 많다.

아무리 강력한 규제가 나오더라도 짧은 적응 기간 후 강력한 상승세가 오는 만큼 용산, 여의도등 대형 개발 계획이 정부의 정책으로 발표되어 있고, 강남권의 재건축 아파트 또한 지속적으로 추진된다고 보면 1.편리한 생활 인프라 2.화폐가치의 하락 3.실물자산에 대한 가치 상승 등 부동산에 대한 투자 관심은 계속 되리라 여겨진다.

최근에 분양한 서초 리더스원이 말해주고 있듯이 여전히 고액 자산가는 입지 좋은 곳의 아파트를 선호하고 있으며, 분양가가 25평의 경우 약 12억8천만원, 34평은 17억3000만원 이었고 중도금 대출이 전혀 안되기 때문에 계약금 20% 중도금60%, 현금 약 10억 이상은 보유 하고 있어야 하는데도 수십대 1의 경쟁률을 보이고 있는걸 보면 10억 이상의 현금보유자의 좋은 입지 아파트 선호도가 여전하며 결국 앞으로도 부동산 가격은 크게 폭락 할 것이라고 보여지지 않는다.

다만, 다주택자에 대한 세금 규제 등의 정책으로 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역의 ‘똘똘한 한 채’를 갖고자 하는 수요와 노후를 위해 수익을 원하는 수익형 부동산에 대한 수요로 나누어 전문가와 함께 전략적인 부동산 투자가 필요한 시기가 왔다고 생각된다.

올 한해도 불확실한 부동산 시장이 시작되었다. 연 초부터 공시지가의 상승, 1주택자에 대한 양도세 축소 등 많은 정책들 가운데 어떤 전략으로 재산을 지키고 가치를 상승 시킬 수 있는지 살펴보는 공부하는 한 해가 될 것 같다.

<약력>

명지대학교 부동산대학원 졸업   

강남 부동산 대표

㈜굿앤굿 부동산 자문

부동산 경매 상담사

서초구청 부동산 명예기자