일본시장의 리츠가 심상치 않다. 최근 상황을 보면 "도쿄 부동산 나홀로 호황…日리츠 연 10%대 수익률"이라며 뉴스검색에서도 쉽게 볼수 있는 상황이다. 내용을 살펴보면 홍콩, 미국, 영국, 호주 등 선진국 부동산이 꺾인 것과 달리 일본 도쿄 부동산은 고공 행진을 이어가고 있다. 경기가 견고하기 때문으로 풀이된다. 증권가에서는 일본 리츠(REITs·부동산 투자 전문뮤추얼펀드)를 불확실성이 높은 주식시장의 대안 투자처로 제시하고 있다. 그렇다면 REITs란 무엇일까?

◇ REITs(Real Estate Investment Trusts)란? 주식 등을 발행해 모집한 자금으로 부동산을 구입하고, 구입한 부동산에서 발생하는 임대수입과 매각으로 인해 발생하는 이익의 90% 이상을 배당으로 투자가에게 분배하는 부동산투자에 특화된 투자회사 또는 투자신탁 을 뜻한다.

REIT의 수익구조는 아래 <그림>과 같다.

그렇다면 요새 핫한 일본의 리츠는 어떤 특징을 가지고 있을까? 현재 동경증권거래소에 61개의 리츠가 상장되어있으며, 시가총액은 약 13.57조엔(2019.1 기준)에 달하며, 상장된 일본부동산 개발회사와 리츠들이 일본 임대형 부동산 시장의 30~40%를 소유하고 있다. 또한 J-REITs의 보유자산 대부분이 동경 도심부와 인근에 집중되어 있는 특징을 가지고 있다. 그렇다면 한국도 선진국도 아닌 왜 J-REITs 인가? 고민을 해볼 필요성이 있다.

첫째, 일본은 20년 이상 이어져 온 장기 불황의 터널을 지나 본격적인 회복 국면에 들어선 일본 부동산 시장이다.

둘째, 일본 오피스 시장은 공실률 하락-임대료 상승을 보이며 실적 개선중에 있다.

셋째, 2020년 도쿄 올림픽을 목표로 한 관광 부흥 정책으로 리테일 및 호텔 이익 개선될 것으로 전망된다.

넷째, 일본 리츠의 배당수익률은 연평균 약 4%대로, 안정적인 수익 확보 가능한 점이다.

다섯째, 일본 정부의 지속적 양적완화 및 일본은행의 지속적 리츠 매입(연 900억엔)으로 자금 유입 진행중이다.

여섯째, 높은 잠재 성장성 및 일본 부동산 시장의 연이은 호재가 이어지고 있다. 최근 경기 회복에 따른 오피스 수요 확대 및 관광객 증가에 따른 호텔 수요 증가와 장기 저금리(0% 대) 환경 조성으로 부동산 구입을 유발하여 부동산 가격 상승 역시 기대 된다.그렇다면 좀더 J-REITs 투자환경을 살펴보자. 2008년 글로벌 금융위기 이후 J-Reits 구조조정이 개시 되었고, 2012년부터 본격적 성장 시작하고 있으며, J-REITs 시장은 상대적으로 리테일 비중이 적고 오피스 비중이 높다 또한 지속적인 공실률 하락과 임대료 상승으로 이익개선세 확대중이며 2019년 1월 기준 동경 도심 핵심 5구의 오피스 공실률은 1.98%, 임대료는 60개월 연속 상승 중에 있다. 일본은행의 금융 정책을 살펴보면 일본은행이 연간 900억엔 규모로 J-REITs 매입으로 가격 상승 견인 중이며, 일본은행은 당분간 현재 0%대 금리 수준 유지를 시사하여 부동산 가격 상승 기대이 기대된다. 더불어 엔저 및 비자발급 완화 등으로 관광객 유입 확대 → 호텔&리조트, 90% 이상의 높은 점유율 유지와 일본 정부의 2020년 도쿄올림픽 목표치인 4천만명 수준까지 증가 기대되니 호텔 및 리테일 REIT 수익 상승 기대가 된다.

현재 J-REITs 밸류에이션을 살펴보면, 배당성장률은 전년 대비 6.0~6.2% 수준 예상되며, 2019년에도 4% 초중반 대의 배당수익률 기대가 되고 현재 주당순자산은 1.06배로, 2012년 이후 평균치인 1.22배를 밑도는 수준으로 가격 메리트 부각중이며, 정성적측면을 볼때에도 올림픽을 앞두고 대규모 교통 인프라 정비 및 도시 기능 고도화 진행중이고 과거 선진국에서는 올림픽 개최를 전,후하여 부동산 가격 상승을 경험하였던 것을 참고해 볼수 있다.

그렇다면 J-REITs 에 관심있는 투자자는 어떻게 해야 할까? 일본으로 이민가서 투자해야 할까? 아니다. 국내에 상장된 J-REITs 공모형 펀드로 손쉽게 투자를 할 수가 있다. 공모형펀드는 사모펀드와 달리 목돈이 들어가는것도 아니니, 가까운 증권사 내방하여 현재 판매중인 J-REITs 공모형 부동산펀드들이 뭐가 있는지, 수익률 흐름, 수수료등 꼼꼼히 비교하고 최종적으로 본인 판단하여 좋은 의사결정을 해볼 만 할 것으로 보인다.

<약력>

㈜굿앤굿 자산운용담당

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㈜굿앤굿 실전자산설계아카데미 투자담당 강사

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더블유지 주식 및 금융상품전반저널 기고

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