A는 부친의 작고 후 토지를 상속받았다. 그런데 상속받은 토지상에 40년 전에 설정된 저당권이 있었고, A의 어머니는 부친 생전에 돈을 빌려준 친구에게 변제를 하고 저당권설정등기말소에 필요한 서류를 다 받았음에도 차일피일 미루며 여기저기 이사를 다니다 그만 채무 변제 영수증과 등기말소에 필요한 서류를 모두 분실했다는 것이다. 어머니는 워낙 오래 전 일이고, 남편 친구의 이름만 알 뿐 그 주소나 주민등록번호 등 인적사항을 전혀 알지 못한다고 한다.

A는 토지 등기부등본에 기재된 행정구역 변경 전의 저당권자의 주소지를 찾아 갔지만, 그 곳은 댐 건설로 수몰지역이 되었고 저당권자를 찾을 길이 없었다. 심지어 토지 등기부등본에 저당권자의 주민등록번호도 기재되어 있지 않았고 등기소도 저당권설정등기 신청서 등 제반 서류의 보관기간이 지나 이를 확인해줄 수도 없다고 한다.

그렇다면 A와 같이 등기의무자가 소재불명이 된 경우 어떻게 해야 할까?

이럴 때는 주로 어음 및 수표를 분실했을 경우 활용되는 ‘공시최고 및 제권판결’ 제도를 이용할 수 있다.

공시최고란 법률이 정한 경우 법원이 당사자의 신청에 의해 공고의 방법으로 미지의 불분명한 이해관계인에게 실권(失權) 기타 불이익의 경고를 첨부하여 권리신고의 최고를 하고 누구로부터도 권리의 신고가 없을 때는 제권판결(除權判決)을 하는 절차를 말한다.

제권판결(除權判決)이란 신고 되지 않은 권리의 실효를 선고하는 판결을 의미하고, 부동산등기법 제56조 제1항은 부동산 등기권리자의 공시최고신청을 규정하고 있고 같은 법 제56조 제2항은 제권판결을 규정하고 있다.

따라서 A가 상속받은 토지의 저당권을 실권되어야 할 권리로 표시하여 공시최고를 신청하고, 법원은 A의 소명방법을 살펴 저당권자의 소재불명이 인정될 경우 공시최고결정을 하게 된다. 이후 공시최고를 공고하고 공시최고기일에 심문을 거쳐 저당권자의 권리신고가 없을 경우 저당권이 소멸됐다는 제권판결을 하게 된다.

A는 그 제권판결을 가지고 관할등기소에서 단독으로 저당권설정등기의 말소를 신청할 수 있다. 물론 A는 저당권자를 상대로 저당권설정등기말소를 청구할 수도 있다.

그러나 A의 주민등록번호를 알지 못한다면 당사자특정의 문제가 발생할 수 있고, 말소를 구하는 사유를 입증해야 하며, 공시최고절차를 통해 말소소송에서 승소판결이 확정된다 하더라도 저당권자는 그러한 사유를 알게 된다면 언제든지 안 때로부터 2주 이내에는 소송을 제기할 수 있다.

그에 반하여 제권판결에 대한 불복소송은 제권판결이 선고된 날부터 3년이 지나면 언제 알았는지를 불문하고 제기할 수 없다(민사소송법 제491조 제4항)는 점에서 조속한 법률관계 안정을 꾀할 수 있다.

<약력>

성균관대학교 법학과, 사법연수원 제40기수료

법무법인 이강 대표

㈜굿앤굿 자문 변호사

전국신문인협회 자문변호사

한국대학야구연맹 이사

주빌리은행 이사

굿앤굿 실전자산설계아카데미 법률강사

한국준법통제원 회생상담사 양성과정 강사

법무부 인가 사단법인 한국준법통제원 정회원

이데일리TV ‘폭풍전야 위기의 부부부등’ 출연

(전)서울중앙지방법원 외부회생위원

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재