A는 건물주 B와 2010년 10월 8일부터 2012년 10월 7일까지 2년의 임대차기간을 정하여 상가임대차계약을 체결하였다.

그 후 A는 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것)에 따라 계약갱신요구권을 행사하여 임대차 기간을 갱신해왔고, 구법에 따라 보호받는 임대차기간 5년의 만료를 앞둔 2015년 7월경 C에게 자신이 운영한 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결한 후 임대인 B에게 C와 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.

그런데 B는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 C와 임대차계약을 체결하지 않았다.

이 경우 B는 임차인의 권리금 회수기회를 방해한 것에 해당하여 A에게 손해배상의무를 부담할까? 아니면 A는 구법상 보호받는 5년의 임대차기간이 만료되어 계약갱신요구권이 없기 때문에 권리금 회수 방해금지를 청구할 수 없는 것일까?

대법원은 2019. 5. 16. 선고한 판결을 통해 "구법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의 4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다."라고 판시하였다.
 
대법원은 ① 구법은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 있지 않은 점, ② 구법 개정 당시 권리금 관련 조항이 신설되었는데 신설조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, ③ 임차인이 계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 권리금 회수를 보장할 필요성이 있는 점 등을 이유로 임대인의 권리금 회수기회 방해금지의무를 인정하였다.

그러므로 위 사안에서 B는 정당한 사유 없이 A가 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 체결하지 아니하여 A로 하여금 권리금 상당의 손해를 입게 하였으므로, 손해배상의무를 부담하게 된다. 이 때 손해배상액은 법 제10조의 4 제3항에 따라 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 선에서 결정될 것이다.

위 대법원 판결은 구법 하에서의 임차인의 권리금 회수기회에 관한 내용이었으나, 신법으로 임차인의 보호받는 임대차기간이 10년으로 늘어난 경우에도 동일하게 적용된다.

다만 임대인이 권리금 회수기회를 방해함으로써 발생한 손해배상청구는 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사하지 아니하면, 시효의 완성으로 소멸된다는 점을 주의해야 한다.

한편 임대인은 상가건물 임대차보호법으로 인하여 재산권의 행사가 과도하게 제한된다고 생각될 수 있다.

특히 건물의 노후로 인한 재건축 등을 고려하고 있을 때, 계약갱신이나 권리금 회수기회 보호의무로 인하여 난감한 처지에 이를 수 있다.

임대인은 건물 철거나 재건축을 고려하고 있다면, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따를 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다.

그런 구체적이고 객관적인 계획의 고지 없는 경우에는 안전사고가 목전에 이르지 않고서야 노후건물 철거 내지 재건축을 이유로 계약갱신을 거절하거나 신규임차인과의 계약을 거절해 권리금 회수에 협조하지 않는 것은 상가건물 임대차보호법에 위반된다.

그러므로 그와 같은 내용을 사전에 계약서에 명기하여 분쟁을 예방하고 계획했던 재건축 등을 추진할 수 있도록 해야 할 것이다.

<약력>

성균관대학교 법학과, 사법연수원 제40기수료

법무법인 이강 대표

㈜굿앤굿 자문 변호사

전국신문인협회 자문변호사

한국대학야구연맹 이사

주빌리은행 이사

굿앤굿 실전자산설계아카데미 법률강사

한국준법통제원 회생상담사 양성과정 강사

법무부 인가 사단법인 한국준법통제원 정회원

이데일리TV ‘폭풍전야 위기의 부부부등’ 출연

(전)서울중앙지방법원 외부회생위원

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재