이번 ‘경제야 놀자’에서는 상가건물 임대차와 관련한 법률상담사례를 소개하고자 한다.

Q. "임대인과 임차인의 의견이 맞지 않아 서로의 의견만을 내세우고 있는데 임대인인 저로서는 어떻게 판단해야 될지 모르겠어요"

저는 임대인으로서 '서울특별시 성동구 성수동1가 ***-***'(이하 ‘이 사건 부동산’이라 합니다)에 대하여 2015. 12. 10. 임대차기간 2년으로 하여 A와 임대차계약을 체결하였고, 2017. 12. 10. 임대차기간 2년으로 하여 A와 임대차계약(보증금 1500만원, 월세 110만원, 이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 합니다)을 연장하여 체결하였습니다. 그리고 2019. 12. 9. 이 사건 임대차계약 기간 만료를 계기로 임대인은 현재 주변시세에 맞게 임차료를 상향하여 계약을 하고자 하며 이에 동의하지 않을 시에는 계약을 연장하지 않고 명도를 요청하는 바이며, 임차인은 내부 인테리어 공사 등으로 인한 권리금 4,000만원을 수령하여야만 명도를 할 의향이 있으며 그렇지 않은 경우에는 1년 더 거주하고 싶다는 의견을 제시하는바, 이에 대한 임대인 및 임차인의 주장에 대하여 어떻게 판단하여야 하는지에 대해서 궁금합니다.

A. 답변

1.이 사건 임대차계약이 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는지 여부

상가건물 임대차보호법의 적용범위는 이 법 2조와 시행령 2조에서 규정하고 있는데, 그 내용을 요약하면 서울의 경우에는 보증금액 9억원{환산보증금은 보증금 + (월차임 * 100)}이하의 경우에 이 법의 보호를 받을 수 있으며, 사례의 경우 환산보증금 125,000,000원{15,000,000+(1,100,000 * 100)}이므로 이 법의 적용범위에 해당됩니다.

그렇더라도 이 사건 부동산의 공부상 용도는 주택이므로 이 법의 적용을 받지 않는다는 주장에 대하여 판례는 ‘상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다(2009다40967 판결).’고 하여 공부상 용도와는 상관없이 실제를 기준으로 판단하여야 한다는 입장이므로 따라서 이 사건 임대차계약은 상가건물 임대차계약법의 적용을 받습니다.

2. 이 사건 임대차계약의 종료 혹은 법정갱신 여부

이 사건 임대차계약은 최초 2015. 12. 10.부터 시작하여 추가계약으로 2017. 12. 10.부터 2019. 12. 9.까지의 2년 계약을 하였으며 이후 추가계약은 현재까지는 없는 상황입니다.

질의에서 임대인은 임차인에게 이 사건 임대차계약 종료일 전인 2019. 6.부터 이 사건 임대차계약의 종료에 대한 사실을 알렸으며, 이에 대하여 임차인은 나가겠다고 하면서도 추가로는 권리금 4,000만원을 받아야 한다고 답변한 것으로 보입니다.

그렇다면 임차인의 답변에 대하여는 조건부 승낙으로 보아야 할 것이며 조건이 성취되지 않았을 경우에는 거절로 해석하여야 하는 바 , 이 사건 임대차계약은 종료 되었다 라기 보다는 추가계약을 하지 않은 법정 갱신이 되었다고 보는 것이 합리적인 것으로 판단되어 집니다.

또한 그 기간에 대하여도 이 법 10조 2항에 따라 2018. 10. 16. 이후 갱신되는 임대차계약에 대하여는 계약갱신요구권을 10년까지 보장해 주고 있으므로 이 사건 임대차계약은 앞으로도 6년의 계약갱신요구권을 가지고 있다고 볼 수 있습니다.

3. 이 사건 부동산에 대한 권리금 계약 및 임대차 계약

상가건물 임대차보호법 제10조의3에 따르면 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하며, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

이처럼 권리금계약은 임차인이 주도하여 진행하는 계약으로서 임차인이 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해해서는 안 되도록 권리금 회수기회를 보호하는 것을 법으로 보장하고 있습니다. 그렇다 하더라도 임대차계약은 기존 임차인과는 별개로 임대인이 주도하여 체결하는 계약으로 기존 임차인은 이에 관여할 권리는 없습니다.

따라서 임차인이 부동산사무소에 권리금에 대한 내용뿐만 아니라 임대차관련 매물을 등록한 것은 명백히 임대인의 권리를 침해하는 것으로 보입니다.

4. 해결방안

가. 차임 증액 청구권 행사

상가건물 임대차보호법 11조와 시행령 4조에서는 차임 또는 보증금의 5% 이내로 증액청구를 할 수 있다고 하는바, 기존 계약인 보증금 15,000,000원 및 차임 1,100,000원에 대하여 5%의 증액 청구를 할 수 있습니다.

나. 이 사건 임대차의 보증금 및 차임(1500/110)에 비하여 현재의 시세(5000/300)가 월등히 높게 나오는 것으로 보아 억울한 부분이 있더라도 길게 본다는 관점에서 어느 정도의 권리금을 임차인에게 지불하고 계약을 해지하여 새로운 임차인을 찾는 것도 한 방법이라고 생각합니다.

다. 따라서 귀하는 위 방법을 통하여 임차인과 원만한 협의를 하여 향후의 계획을 고려하시는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다.

<약력>

한양대학교 졸업

솔루션312법무사사무소 대표법무사

㈜굿앤굿 자문법무사

㈜코암경매 등 자문

한국시험법무사회 사무총장

전) 법무법인 승지, 일원송헌 등 다수 법무실장 역임

전) 한빛부동산 문화원 소송실무 강사