A씨는 2011년 부동산컨설팅업자로부터 “도시계획시설(도로)로 편입될 빌라가 있는데 6개월 내에 편입되면 보상금뿐만 아니라 서울 강남 지역인 세곡·내곡·우면 지구 중 33평 아파트 장기전세입주권을 얻는다.”라는 설명을 듣고 실제 주택가격에 프리미엄 명목으로 상당한 금액을 더한 가격으로 위 빌라를 구입하였다.

당시 부동산컨설팅업자는 A씨에게 지적도와 서울시의 ‘도시계획시설결정 및 지형도면 승인 고시’까지 제시하였고, 자료를 본 A씨는 컨설팅업자를 신뢰하였다. 더군다나 컨설팅업자는 보상금의 최소액을 보장한다고 감언이설을 하였고, 서울시의 보상금이 예상보다 적을 경우에는 자신의 회사가 부족분을 메워주겠노라고 까지 했다.

그런데 위 빌라는 5년이 지난 현재까지 도로로 편입되지 않았고, A씨는 주택가격보다 더 많은 프리미엄 상당액의 손실을 보았으며, 위 빌라는 수년간 매각되지 않았다.

사실 A씨가 구입한 위 빌라의 토지와 관련해서, 서울시가 도시계획시설로 승인하여 고시한 적은 있다.

그런데 부동산컨설팅업자가 제시한 서울시의 ‘도시계획시설(도로) 결정 및 지형도면 승인 고시’를 잘 살펴보면, 도로로 승인된 부분은 빌라 건물이 세워진 토지가 아니라 그 토지에 연접(連接)한 다른 토지의 일부였던 것이다.

결국 A씨가 구입한 빌라의 건물 자체가 수용되어 철거될 사안은 아니었던 것이다.

일반인의 경우 지적도나 복잡하게 얽히고설킨 도로와 대지, 건물에 관한 지형도를 꼼꼼하고 정확하게 판별할 수 없다는 점을 이용한 전형적인 사기행각에 A씨는 막대한 피해를 입게 되었다.

A씨의 기대대로 서울시는 도시계획철거민에 대한 특별공급으로 장기전세주택(SHIFT) 입주권을 제공하고 있다. 즉, 공공목적으로 주택이 도로, 주차장 및 공원 등의 시설로 편입되어 철거될 경우 철거민의 주거안정을 위해 SH공사가 시행한 아파트를 공급하는 것이다.

장기전세주택은 전세기간 최장 20년으로 장기간 이사를 하지 않아 주거안정이 보장되고, 전세보증금은 주변 시세의 80%이하로 저렴하기 때문에 전세난과 주택 가격의 80%에 상당하는 전세보증금을 마련하기 힘든 서울시의 무주택자들에게는 굉장한 조건의 입주권이다. 더 나아가 철거민의 경우, 입주할 지구를 선택할 수 있다는 장점까지 있어서 철거예정지구에 대한 투자광고를 왕왕 볼 수 있다.

그에 따라 A씨는 8,000만 원에 달하는 프리미엄이 아깝지 않았고, 6개월의 단기간 내에 보상금이 나온다는 말을 철썩 같이 믿고 빌라를 매입한 것이다.

많은 분들이 부동산 재테크 방편으로 재개발·재건축, 그리고 도시계획시설 예정지역을 찾는다.

그러나 재개발·재건축, 도시계획시설 관련한 법령은 매우 복잡하고, 많은 단계와 절차를 거쳐 최종 목적을 달성할 수 있으며, 특정 단계를 지나게 되면 공동의 목적을 위해 개개인의 재산권 행사는 상당한 기간 제한되거나 권리의 내용 자체가 변경되므로, 투자에 앞서 반드시 해당 분야의 전문가에게 자문을 구해야 한다.

특히 재개발·재건축으로 인한 분양권의 경우, 채권에 불과하기 때문에 부동산등기부등본과 같이 매수자의 권리를 공시할 수 있는 방법이 전혀 없으므로 분양권을 매입하기 전에 반드시 개개발조합이나 정비조합을 방문해서 분양권 자체에 대한 가압류 또는 가처분 결정이 있는지를 확인해야 하고, 폐쇄된 부동산등기부등본을 반드시 발급받아 철거로 인한 폐쇄등기 당시에 부동산에 대한 근저당권 또는 가압류·가처분 등의 권리 제한 사유가 있는지를 확인해야 한다.

멸실된 부동산에 설정되어 있던 근저당권이나 권리제한 사유는 재개발 또는 재건축을 통해 신축한 부동산에 그대로 유지되기 때문이다.

안타깝게도 투자 관련 영역에서 많은 사기 피해자들을 만나게 된다.

투자를 제안 받을 때는 근거자료를 반드시 모아두고, 그 근거가 정확한 것인지를 전문가를 통해 확인해보자.

또한 부동산컨설팅업체라도 부동산중개를 할 수 있는 것은 아니다. 물론 그 업체의 법인등기사항전부증명서 상에는 사업목적에 ‘부동산임대, 부동산중개’ 등이 등재되어 있겠지만, 중개사무소 개설등록을 하지 않고 부동산중개를 하는 것은 공인중개사법위반의 범죄행위이다. 따라서 부동산컨설팅업체가 중개사무소를 개설했는지 여부를 확인하는 것도 그 업체의 신뢰성을 확인하는 단서가 될 것이다.

<약력>

△단국대학원 부동산건설학과 재학 중.

△사법연수원 제41기 수료

△법무법인 이강

△㈜굿앤굿 자문변호사.

△전국 신문사협회 자문변호사.

△㈜삼덕금속, 제이디, 에오니스 자문변호사.

△굿앤굿 실전자산설계 아카데미 법률담당 강사.