지역주택조합이란 서울특별시·광역시·도를 단위로 같은 지역에서 거주하는 무주택 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합을 의미하고, 지역주택조합설립 인가를 받기 위해서는 건설예정세대수의 50% 이상에 해당하는 조합원을 모집해야 하고 해당 건설대상토지의 80% 이상의 사용권원을 확보해야 한다(주택법 제2조 제11호, 제11조 제2항 각 참조).

지역주택조합은 무주택 조합원들로 구성된 조합이 시행자가 되기 때문에 일반 분양아파트보다 비교적 적은 비용으로 아파트를 마련할 수 있다는 점에서 매력적이지만, 한편으로는 사업 진행 기간이 당초 예상보다 길어지면서 각 조합원들의 분담금이 기하급수적으로 늘어날 수 있고, 심지어 사업대상 토지를 마련하지 못하여 사업이 좌초되는 경우도 있어 주의를 요한다.

지역주택조합의 사업진행 순서는 아래 표의 기재와 같다.

위와 같이 여러 단계의 사업진행절차를 거쳐야 하고, 각 단계에서 지구단위계획승인 및 고시․ 관할 지방자치단체의 주택심의위원회의 심의 및 의결․ 주택조합 설립인가 및 변경인가 등의 對官 業務를 거쳐야 하기 때문에 각자의 생업이 있는 조합의 집행부가 실제로 주도권을 갖고 사업을 진행하기 어려운 것도 사실이다.

그로 인하여 전문 대행업체가 나서서 사업시행자인 지역주택조합을 대행해서 사업을 진행하거나 지역주택조합과 공동시행자가 되어 사업을 진행하게 된다.

문제는 조합의 집행부나 대행업체가 내 집을 마련하고자 하는 조합원들의 간절한 소망을 담아 성실하게 사업을 수행하는 것이 아니라 이권에 더 큰 관심을 가질 때, 사업의 성공은 요원해진다.

그러나 주택법의 미비로 인하여 조합의 집행부와 대행업체가 선량한 관리자의 주의의무를 다 하지 아니하여 사업이 좌초되는 경우에도 그 책임을 묻기가 어렵다.

또한 일단 사업을 시행하게 되면, 관련자들을 사기죄 등으로 처벌하는 것도 쉽지 않다.

물론 관련자들이 각 사업진행 단계나 주요 사실에 관하여 명확하게 허위 또는 과장 광고를 하여 조합원에게 잘못된 정보를 제공해서 조합가입계약을 체결하게 하고 그로 인해 분담금을 납부하게 하였다면, 사기 및 표시․광고의공정화에관한법률위반으로 고소할 수 있다.

또한 조합의 집행부나 대행사가 조합원들로부터 수령한 분담금이나 업무추진비를 용도 외로 사용하였다면 배임이나 횡령 등으로 형사 처벌을 할 수 있다.

그러나 위와 같은 형사 처벌이 가능하다 하더라도 관련자들이 이미 자금의 상당액을 사용한 이후라면 피해를 배상받을 길이 없을 수도 있기 때문에 피해 예방이 최상의 방법이라 할 수 있다.

지역주택조합의 사업성공은 사업대상 토지의 확보에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 따라서 지역주택조합에 가입하려는 사람은 조합가입계약을 체결하기 전에 사업대상토지에 대한 토지매매계약 또는 토지사용승낙은 몇 %에 이르는지를 반드시 확인해야 한다.

그 외에도 조합설립인가를 받았는지, 설립 인가된 조합의 사업계획에 대하여 지구단위계획승인 및 고시가 있었는지, 건축심의결정이 있었는지, 기왕에 가입한 조합원의 수 및 조합원 추가 모집에 대한 관할 구청의 사전승인이 있었는지 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.

관할구청에 직접 확인을 해도 좋고, 만약의 경우를 대비해 지역주택조합의 조합장이나 추진위원장(조합설립인가를 받기 전 단계) 명의의 확인서를 받아 두는 것도 좋은 방법이다.

사업이 좌초되어 법적인 조치를 취하려고 하더라도 오랜 시간이 지나 물적 증거가 부족하다면, 많은 조합원들의 진술만으로는 형사 처벌에 어려움이 있을 수 있다.

그러므로 분양광고 또는 조합원 모집 광고를 꼼꼼하게 모아두는 것이 좋다. 허위 광고 또는 과장 광고로 인한 사기 및 표시․광고의공정화에관한법률위반으로 인한 형사 처벌의 가능성을 높일 수 있기 때문이다.

<약력>

△성균관대학교 법학과, 사법연수원 제40기 수료

△법무법인 이강 대표

△㈜굿앤굿 자문 변호사

△한국대학야구연맹 이사

△법무부 인가 사단법인 한국준법통제원 정회원

△한국준법통제원 회생상담사 양성과정 강사

△전국신문인협회 자문변호사

△이데일리TV ‘폭풍전야 위기의부부들’ 출연

△(전)서울지방법원 외부회생위원