박씨는 20년전 충남 당진에 있는 A농지를 1억 원에 매수하였다. 서울에서 식당을 운영하였던 박씨는 농민이 아니기 때문에 농지법상 농지취득자격증명원을 발급 받을 수가 없기 때문에 농지를 취득할 수가 없어 지역 농민인 사촌 김씨에게 매수한 A 농지를 명의신탁 하였다.

그런데 세월이 흘러 지역이 개발되고 지가가 상승하자 김씨는 박씨 몰래 A 농지를 20억 원에 처분 하였다. 박씨는 김씨에게 20억 원을 반환 받을 수 있을까?

일단 박씨는 형사고소를 통한 압박으로 민사소송이외에 방법으로 김씨가 취득한 20억 원을 임의로 반환 받는 방법을 생각할 여지도 있으나, 대법원은 2016년 전원합의체 판결로 ‘중간생략등기형 명의신탁을 한 경우, 명의신탁자는 신탁부동산의 소유권을 가지지 아니하고, 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 위탁신임관계를 인정할 수 없어 명의수탁자가 명의신탁자의 재물을 보관하는 자라고 할 수 없으므로, 명의수탁자가 신탁 받은 부동산을 임의로 처분하여도 명의신탁자에 대한 관계에서 횡령죄가 성립되지 않는다’는 입장으로 판례를 변경하였다.

따라서 김씨는 횡령죄로 처벌되지 않으므로 박씨는 형사고소라는 방법으로 김씨로부터 임의로 20억 원을 반환받기는 어렵다. 결국 박씨는 김씨를 상대로 부당이득을 청구원인으로 한 민사소송을 제기할 수밖에 없다.

이럴 경우 김씨의 반환범위가 문제되는데, 유사한 사안에서 대법원은 ‘명의신탁자는 명의 수탁자에게 매수대금만을 부당이득으로 청구할 수 있을 뿐 지가상승이익은 부당이득 범위에 포함되지 않는다.’는 취지로 판시하고 있다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 부동산명의신탁은 원칙적으로 무효이고 따라서 명의신탁자가 신탁부동산에 대한 소유권을 취득한 사실이 없는 이상, 지가상승이익이 명의신탁자에게 귀속될 이유가 없다는 것이 대법원 판례의 취지이다.

위 사례에서 결국 박씨는 김씨에게 A 농지를 매수한 당시 매도인에게 지급한 1억 원 및 이에 대한 법정이자만을 청구할 수 있을 뿐이다.

그런데 박씨는 20년 전에 A 농지를 매수하였고 김씨에게 A 농지를 명의신탁한 때부터 매수대금인 1억 원에 대한 부당이득반환청구권이 발생하였기 때문에 김씨는 채권의 소멸시효 기간인 10년이 지났다는 소멸시효 항변으로 박씨의 청구를 무력화 시킬 여지도 있다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 부동산명의신탁을 예외적으로만 인정하고 있음에도 아직도 부동산 실거래상 명의신탁이 만연하게 행해지고 있다.

최근 대법원은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 취지를 살리기 위하여 명의신탁자가 법률을 위반하여 경제적 이익을 얻는 것을 방지하기 위한 법리를 적극적으로 전개하고 있는 것으로 판단된다.

따라서 부동산거래는 실거래자의 명의로, 이미 부동산을 명의신탁한 사람이 있다면 위 사례와 같은 피해를 당하지 않도록 실거래자의 명의로 되돌려 분쟁을 미리 방지하는 것이 바람직하다.

<약력>

단국대학교 부동산건설대학원 재학중

사법연수원 제41기 수료

법무법인 이강

㈜굿앤굿 자문변호사

전국 신문사협회 자문변호사

㈜삼덕금속, 제이디, 에오니스 자문변호사

굿앤굿 실전자산설계 아카데미 법률담당 강사

충청일보 ‘경제야놀자’ 연재