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[경제야 놀자!] 숨 막히는 대출 문턱
박지영 기자  |  news0227@naver.com
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승인 2018.04.04  17:36:40
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정부가 새롭게 시행하는 대출규제가 지난달 26일부터 본격화되면서 서민들의 내집 마련은 물론 자영업자들의 대출 문턱 또한 높아졌다.

정부의 새 대출규제에는 DTI에 이어 DSR, RTI, LTI 등이 도입된다. 이번 ‘경제야 놀자’에서는 새로운 대출규제 방식에 대해 살펴보자.

1. 가계 대출규제 : DTI에서 DSR 적용

가계부채의 70~80% 이상이 주택담보대출도 늘어나는 대출을 막기 위해 정부가 규제에 들어간 DSR적용으로 서민들의 내 집 마련 장벽이 더 높아 졌다.

∙ DSR (Debt Service Ratio) 총체적상환능력비율

대출자의 모든 채무와 소득을 비교하여 원리금상환 가능성을 판단하는 대출방식

DSR 원리금 상환금액 산출방식

주택담보대출

신DTI 기준 동일적용

중도금 및 이주비

25년 분할상환 적용

전세자금, 약관대출, 예·적금담보대출

이자상환액만 포함

신용대출, 비 담보대출

10년 분할상환 적용

마이너스통장 등 한도대출

10년 분할상환 적용

할부, 리스, 학자금 등

향후 10년 실제상환금

서민금융상품 300만원 이하 소액신용대출은 DSR에서 제외

 

◆총체적상환능력 심사제

대출금액을 산정할 때 원리금 상환능력범위를 구체적으로 산출하여 반영하도록 한 제도로 ‘고DSR' 분류를 100%로 기준으로 신용대출은 150%, 담보대출은 200% 넘으면 대출이 불가능하도록 하였다. 따라서 연간 원리금상환액이 연소득의 1.5배 또는 2배를 넘으면 추가 대출이 어려워진다.

 

▣ 신DTI와 DSR 차이점

구 분

신DTI(총부채 상환비율)

DSR(총체적상환능력)

산정방식

(주택담보대출원리금 + 기타대출이자)/연소득

총대출원리금/연소득

활용방식

일괄적인 비율적용

은행이 자율적으로 비율설정

 

▣ 신DTI, DSR 계산비교

ex) 연소득 5,000만원

주택담보대출 3억(20년, 3.5%) 원리금 약1,740만원

신용대출 5천(1년, 6%) 원금 5,000만원, 이자 300만원

신DTI (총부채상환비율)

DSR (총체적상환능력비율)

주택담보대출원리금(1,740만원)+신용대출이자

(300만원) / 연소득 5,000만원 = 40.8%

주택담보대출원리금(1,740만원)+신용대출원리금

(5,350만원) / 연소득 5,000만원 = 약142%

 

   
 

2. 임대업 대출 규제

RTI (Rent To Interest ratio) 임대업 이자상환비율

 ∙ RTI = 연간임대소득/연간이자비용 : 임대사업자의 대출심사를 임대소득과 대출이자의 비율을 산정하여 대출 기준이 정해진다.

∙ RTI 기준은 부동산 용도와 수익률에 따라 대출금액이 결정된다.

 

▣ 부동산 용도에 따른 대출기준

주거용 부동산

업무용 부동산

임대수익이 이자비용의 1.25배

임대수익이 이자비용의 1.5배

이상일 때, 대출이 가능하고 또한 변동금리(금리인상)에 대한 스트레스 금리 1%를 추가해서 계산한다.

ex) 임대부동산 10억 건물을 매수하기 위해 6억 대출을 받을 경우, 보증금 1억, 월 300만원

∙ 보증금 이자소득 1억 × 1.69%(정기예금2%, 이자소득제외) = 169만원

∙ 월세소득 300만 × 12개월 = 3천600만원

∙ 3.7% 변동금리로 가정할 때 (금리인상에 따른 스트레스금리 1%)

스트레스 금리를 포함한 총 금리는 4.7%

∙ 연간 이자비용 : 6억 × 4.7% = 2,820만원

∙ RTI = 3,769만원(연간임대소득)/2,820만원(연간이자비용) = 약 1.34배

∙ RTI 약1.34배 : 업무용 부동산일 경우 대출 불가, 주거용 부동산일 경우 대출 가능

∙ 주거용부동산 대출가능금액 = 3,769만원(연간임대소득)/(4.7% × 1.25배) = 약 6억4천

∙ 1억 이하 소액대출, 상속 등 불가피한 채무인수는 RTI 심사대상에서 제외

기존에는 매매가의 65%~75%로 대출가능 금액이 6억5천~7억5천, 임대수익과 이자비용으로 산정한 RTI 적용 대출은 6억4천으로 RTI는 임대수익이 반영되므로 임대인인 건물주는 고액의 대출이 필요하면 임대료를 올리게 되고 임차인은 임대료 인상으로 걱정이 태산이다.

   
 

3. 개인사업자(자영업자) 대출규제

LTI (Loan To Income ratio) 소득대비 대출비율

LTI는 소득대비 총 부채비율로 개인사업자 대출에 대한 관리업종을 선정하고 업종별 한도설정 등 리스크 관리를 강화하기 위해 개인사업자들이 1억원 초과, 신규대출시 적용하는 소득 심사다.

은행대출이 부실화되지 않도록 관리하기 위한 것으로 불경기로 사업부진에 있는 자영업자들이 대출 받기가 더욱 어려워질 것이다.

∙ LTI = 총대출액/총소득금액 : 자영업자의 영업이익, 근로소득을 합산한 총소득과 금융권의 가계대출 및 개인사업자 대출을 합한 총부채를 비교하여 산정한다. 은행은 1억 이상 자영업자 신규대출 취급 시 LTI를 참고해서 산출.10억 이상 대출시 LTI 적정성에 대한 심사의견을 남겨야 한다.

 

4. 일부 분할상환제도 의무화

담보부동산의 유로담보가격을 초과하여 부동산임대업 대출을 받은 경우 유효담보가액 초과분을 매년 1/10씩 분할 상환하는 제도

∙ 유효담보가액 = 담보기준가액 × 담보인정비율 - 선순위채권액(임차보증금 등)

ex) 7억 상가를 10억 대출(3억 초과대출)

7억원은 만기 일시상환, 3억은 매년 3천만원씩 10년 분할 상환

∙ 적용대상 : 부동산 임대업 시설자금 신규대출(운전자금 대출제외)

∙ 적용기준 : 은행에서 자율적으로 유효담보가격 기준설정

 

<약력>

㈜굿앤굿 본부장

   
▲정현경 (주)굿앤굿 본부장.

㈜굿앤굿 실전 자산설계 아카데미 원장

한국경제신문기고

KBS 방송토론 출연

소비자TV(재무설계편) 출연

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재

대한상공회의소 생산성본부 재테크 강의

단국대학교, 성신여대 취업특강 강의

증권사 투자권유대행인.직원 대상 강의

유안타증권 멘티멘토 직원 강의

실전자산설계 재무설계 강의

W-재무설계센터 심화과정 강의

 

 

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