양도소득과 관련된 절세 팁Ⅲ
☞1세대1주택 비과세 요건인 '2년 이상 보유' 규정을 정확히 이해하자.

친지 또는 이웃들과 양도소득세 관련 상담을 하다 보면 재건축한 주택이나 상속받은 주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요할 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 2년 보유 요건을 만족하느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 된다. 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다.

1. 일반적인 경우(원칙) 취득일부터 양도일까지로 한다.
◆취득일 및 양도일 판정
①원칙: 당해 주택의 대금을 청산한 날
②대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
③대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일 
※공익사업을 위하여 수용되는경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날. (단, 소유권에관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우 소유권 관련 소송 판결 확정일)

2. 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우 가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.

3. 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우 세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유여부를 판정한다.

4. 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.

5.이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우 배우자의 보유기간만 가지고 판단한다.

6.재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간
소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일 까지의 기간을 합하여 계산한다.
 

7.증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우 증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.
 

8.주택을 상속받은 경우 피상속인의 사망일부터 계산한다. 다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산한다.
 

9.거주 또는 보유 중에 소실·도괴·노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우
멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.(20세대 미만 임의 재건축 공사기간은 포함하지 않는다)
-주택면적이 증가한 경우: 보유기간 계산과는 무관하다.
-부수토지 면적이 증가한 경우: 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 2년이 경과해야 비과세 받을 수 있다.

10. 보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 의한 재개발·재건축으로 완공된 경우  종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산한다(재개발·재건축 공사기간을 포함).
▶ 관련 법규 :  소득세법 제98조 소득세법 시행령 제162조, 제154조, 제156조의2

☞부득이한 사유가 있는 때에는  2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도일 현재 1세대가 국내에 1채의 주택을 보유하고 있으면서 해당 주택의 보유기간이 2년(단, 조정대상지역은 2년이상거주) 이상 되어야 한다.

그러나 다른 지방으로 전근을 가게 되거나 외국으로 이민을 가게 되는 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

따라서 아래와 같은 사유가 있어 보유기간 및 거주기간을 채우지 못했는데도 공부상의 보유기간 및 거주기간만을 보고 양도소득세를 고지한 경우에는 그 사유를 입증하여 비과세 받도록 하자.

1. 취학·직장이전·질병 등 부득이한 사유가 있는 경우  1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 2년 이상 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

<보유기간특례요건>
· 해당 주택에서 1년 이상 거주할 것
· 세대 전원이 다른 시·군으로 거주 이전 할 것
· 양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것
· 부득이한 사유가 다음 중 하나에 해당할 것
- 교육법에 의한 학교에의 취학(유치원·초등학교·중학교는 제외)
- 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
- 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
-학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력대책자치 위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우 (강제전학을 가는 가해자는 제외)
부득이한 사유로 주택을 양도하는 경우에도 반드시 1년 이상을 거주한 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있으므로 이 점을 특히 유의해야 한다.

2. 해외이주 또는 출국하는 경우 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우와 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 출국 후 2년 이내에 양도하면 보유기간에 관계없이 비과세한다. 해외이주로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 1주택을 양도하는 경우에는 출국 후 2년 이내에 양도해야 보유기간에 관계없이 비과세 받을 수 있으며, 해외이주신고확인서를 교부받은 경우에는 발행일로부터 1년 내에 출국하면서 출국 전에 다른 주택을 취득하지 않을 조건으로 주택을 양도하는 경우 비과세한다.

3. 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학 등 부득이한 사유 포함)한 기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간에 제한없이 비과세 된다.

4.협의양도·수용되는 경우 주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전 취득분에 한함)의 전부 또는 일부가 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유 기간 및 거주기간에 관계없이 양도소득세가 비과세 되며, 협의양도 또는 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지도 비과세 된다.

5.재개발·재건축기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우 1세대가 소유한 1주택이 재개발·재건축사업시행으로 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축 완공된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우 아래 요건을 모두 충족하면 그 보유기간의 제한을 받지 아니하고 비과세 받을 수 있다.
·사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
· 재개발·재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택 양도
· 완공 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속하여 거주
  (다만, 취학, 근무상형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)
▶ 관련 법규 : 소득세법 제89조 소득세법 시행령 제154조, 제156조의 2

<약력>

중앙대학교 무역학과

서울벤처정보대학원 경영학 석사졸업

서울벤처정보대학원 경영학박사과정 재학 중

세무법인 한백택스 대표

㈜굿앤굿 자문 세무사

CFO 아카데미 연말정산 센터장

대한상공회의소 생산성본부 강사

㈜굿앤굿 실전자산설계아카데미 세무담당 강사

서울시 조세담당위원, 조세일보 객원 기자

대한상공회의소 CEO IT 경영자문위원

서울지방세무사회 연수위원

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재