상가건물 계약 갱신을 둘러싸고 건물주와 상인의 갈등이 폭발한 '궁중족발 사태'를 방지하도록 지난 20일 국회에서 상가건물 임대차보호법 개정안이 통과되어 10월 16일부터 시행하게 되었다. 주요 내용은 △ 계약갱신요구권 행사기간 5→10년 연장, △ 권리금 회수 보호기간 3→6개월 확대, △ 권리금 보호대상에 전통시장 포함, △ 상가임대차분쟁조정위원회 신설 등이다. 모두 상가임차인의 안정적인 영업권 보장을 강화하는 내용이다. 오늘은 그 내용에 대해 개략적으로 알아보는 시간을 갖고자 한다.

◆임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.(제10조 제2항)

(1) 개정 내용
 이번 개정안 중 가장 중요한 내용으로 법적으로 10년간 한 자리에서 장사를 할 수 있는 기회가 열렸다는 것이다. 이전에는 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 최초의 계약을 포함하여 5년을 초과할 수 없도록 하여 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기되어 이번에 10년으로 늘어났다. 따라서 임대인은 10년 동안 '정당한 사유' 없이 임차인의 '계약 갱신' 요구를 거절할 수 없다.
(2) 기존 계약에 소급적용 여부 일부 언론에서는 기존 계약에는 개정 규정이 소급적용 되지 않는다고 보도된바 있다. 그러나 이는 사실과 다르다.
 개정 상가임대차보호법 부칙 제2조에 의하여 이 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다. 즉 임차인에게 갱신요구권이 있는지에 따라 개정규정의 적용여부가 결정된다.

 여기서 갱신되는 임대차계약의 해석과 관련하여 그 적용 사례 예시에 관한 법무부 설명자료를 정리하면 다음과 같다.

 ▶ 개정 법률 적용 가능(최초계약포함 10년 임대기간보장가능)
 ① 임대기간 2년의 임대차 계약을 체결하여 임대기간이 진행 중인 임차인
 ② 임대기간 2년의 임대차 계약을 체결한 후 1회 갱신하여 4년째 임대기간이 진행 중인
    임차인

 ▶ 개정법률 적용 불가
 ① 임대기간 2년의 임대차 계약을 체결한 후 2회 갱신하여 6년째 임대기간이 진행 중인
    임차인
 ② 임대기간 5년의 임대차 계약을 체결하여 임대기간이 진행 중인 임차인

◆임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. (제10조의 4 제1항)

 종전에는 임대인이 준수하여야 하는 권리금지급 방해행위 금지기간을 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지로 제한하고 있었는데, 이에 대해 임차인의 권리금 회수기회 기간이 짧다는 지적이 있어 이번에 6개월 전으로 확장되어 임차인의 권리금 회수기회를 강화하였다.

 부칙 제3조에 따라 이 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.

◆ 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 따른 전통시장은 권리금 적용 제외 대상에서 제외한다. (제10조의 5 제1호)

 영세 소상공인 보호를 위해 전통시장 내 영세상인의 권리금 회수기회를 보장하려고 이번에 권리금 적용대상에 전통시장 내 영세상인도 포함하였다.

 부칙 제4조에 따라 이 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.

◆ 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의ㆍ조정하기 위하여 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 둔다. (제20조 내지 제22조)

 임대인과 임차인의 갈등이 꾸준히 발생하고 있음에도 상가건물 임대차 분쟁 해결을 위한 분쟁조정위워회 제도는 도입되지 않아, 지난해 도입된 『주택임대차보호법』의 주택임대차분쟁조정위원회와 형평성에도 어긋나는 점이 있어서 이번에 상가건물임대차분재조정위원회를 두어 임대인과 임차인의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하였다.

다만, 부칙 제1조에 따라 이 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 즉 2019년 4월 17일부터 시행한다.

이상과 같이 이번에 개정된 상가임대차보호법의 주용내용에 대하여 알아보았다.

다만 주의하여야 할 점은 이 법의 보호규정을 적용받기 위하여는 환산보증금액이 지역별로 다음의 금액을 초과하여서는 안된다.
[환산보증금액 = 보증금 + (월임대료 *100)]

1. 서울특별시 : 6억1천만원
2. 과밀억제권역 및 부산광역시 : 5억원
3. 광역시(인천광역시, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3억9천만원
4. 그 밖의 지역 : 2억7천만원

<약력>

한양대학교 졸업

솔루션312법무사사무소 대표법무사

㈜굿앤굿 자문법무사

㈜코암경매 등 자문

한국시험법무사회 사무총장

전) 법무법인 승지, 일원송헌 등 다수 법무실장 역임

전) 한빛부동산 문화원 소송실무 강사