상가임대차보호법 개정안이 지난달 20일 국회를 통과하고 이달 16일부터 본격적으로 시행되고 있다. 그런데 본법은 공포일인 16일 즉시 시행되는 규정과 공포 후 6개월이 지난 2019년 4월 17일에 시행되는 규정이 있기 때문에 상가임차인들은 이에 대한 주의를 요하며 개정 상가임대차보호법에 대한 주요 내용은 이하와 같다.

1. 계약갱신 요구 기한 10년으로 연장

 '임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 전 6월에서 1월 전까지 계약갱신을 욕구할 경우 정당한 사유 없이 거절 할 수 없다. 라는 규정에 따라 계약갱신 요구권은 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 넘지 못하였으나 본법 개정으로 10년으로 연장되었다.

그러나 본 규정은 계약갱신요구권의 소급효를 인정하는 것은 아니기 때문에 시행 후 신규로 체결되거나 갱신되는 임대차계약에 적용될 뿐이다. 따라서 2018년 10월 16일 이후 체결되는 임대차계약을 물론이고 기존 임대차계약의 경우에도 종전 법률에 따라 임차인이 최대 5년까지 보장되는 계약 갱신요구권을 행사할 수 있는 경우에는 개정 된 본 규정의 적용을 받게 되고 결국 최초 임대차기간부터 10년 까지 임대기간을 보장 받게 되었다.

다만 임차인이 3개월 이상 임대료를 연체한 경우, 임차인이 거짓, 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우에는 계약갱신요구권을 행사할 수 없다

2. 권리금 회수기회 보호기간 연장

권리금 회수기회 보호기간이 임차기간만료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대되었으며, 본 규정은 현재 계약중인 임차인에게도 바로 소급 적용된다. 따라서 현재 계약만료를 앞두고 있는 임차인들은 계약만료 6개월 전부터 새로운 임차인을 임대인에게 주선할 수 있다.

3. 전통시장 내 상가임차인의 권리금보호

종전에는 전통시장은 대규모 점포로 분류가 되어서 전통시장 내 상가임차인들의 권리금은 보호 받지 못하였으나 본 법은 영세상인, 소상공인의 권리금 회수를 보장하기 위하여 전통시장 내 상가임차인도 권리금 보호 대상에 포함하였다.

계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호기간 연장, 전통시장 권리금보호 규정들은 환산보증금과 상관없이 모든 임차인에게 적용된다. 하지만 상가 임대료 인상률 5% 제한 규정은 환산보증금 이내의 임대차계약을 체결한 임차인에게만 적용된다는 사실도 유의하여야 한다. 따라서 서울의 경우 환산보증금(보증금+월임대료×100)이 6억 1000만원을 초과하는 임차인은 임대료 인상률 제한 규정을 적용 받을 수 없다.

<약력>

단국대학교 부동산건설대학원 재학중

사법연수원 제41기 수료

법무법인 이강

㈜굿앤굿 자문변호사

전국 신문사협회 자문변호사

㈜삼덕금속, 제이디, 에오니스 자문변호사

굿앤굿 실전자산설계 아카데미 법률담당 강사

충청일보 ‘경제야놀자’ 연재