경매열풍속 법원경매 준비 시 유의할 점

[이원배 부동산 전문위원/부동산 미래공인 대표]

경매 열풍 속에 법원 경매 입찰 시 잘못된 권리 분석과 입찰표 기재 실수로 손해를 보는 입찰자도 증가 추세에 있습니다.

특히 잔금 계획에 있어 사전에 경락대출 유무와 선순위 임차인에 대한 권리 분석 오인 및 정보의 부족으로 손해를 보는 경우도 발생하고 있습니다.

법원 경매에 참여하기 위해서는 입찰보증금을 납부해야 합니다. 최저 매각가의 10%를 납부하고 최고가로 가격을 써낸 낙찰자는 법원에서 발급한 입찰보증금 영수증을 나머지 응찰자는 해당 보증금을 돌려받습니다. 그런데 낙찰을 받은 후 경락을 포기하거나 잔금을 미납하는 경우 다음 입찰 기일 전일까지 경락잔금을 납부하지 못하면 법원 보증금을 포기해야 합니다.

법원보증금은 매각불허가 신청을 통해 구제 받을수 있는 절차가 있긴 하나 불허가 신청원인이 법원 경매절차상의 하자나 손해의 원인이 입찰자 본인의 오인이나 과실이 아닌 법원매각물건명세서등 의 오류로 인하여 입찰자가 불측의 손해를 보았을 경우등에 한하기 때문에 실제 매각불허가 신청이 받아들여지는 경우는 실무상 드문일입니다.

가장 황당한 사례는 입찰표에 ’0‘을 하나 더 적어 큰 손실을 보게 되는 경우입니다.

단순 입찰표 기입 오류등으로 인하여 수천만원 수억의 치명적인 손실을 볼 수 있는 만큼 항상 주의해야 합니다.

사례로,

지난 5월 법원경매에 부쳐진 서울 강남구 청담동 삼성청담아파트(전용면적90㎡)는 감정가의 10배 가격에 낙찰된 사례입니다. 감정가 12억6000만 원 짜리 물건이 126억 원에 팔린 것입니다. 낙찰자가 12억6000만 원을 쓴다는 게 실수로 '0' 하나를 더 기입한사례로 이 낙찰자는 잔금 미납과 동시에 1억 원이 넘는 입찰보증금을 손해보고 말았습니다.

권리분석을 제대로 하지 않아 계약을 포기하는 사례도 있습니다.

예를 들어 시세보다 저렴하게 아파트를 낙찰받았지만 임차인의 보증금 등을 인수하면 시세보다 가격이 크게 오른 금액에 낙찰받은 것을 뒤늦게 안경우 경락잔금을 포기하는 경우입니다. 임차인의 보증금 인수 여부는 항상 주의 해야 할 권리분석의 기본입니다.

시세를 잘못 조사하거나 자금 부족으로 납부를 포기하는 경우도 있습니다. 주택 경매 물건을 담보로 대출받는 경락잔금대출도 주택담보대출 상품의 일종으로 대출 승인이 거부되는 경우도 있는 만큼 철저한 자금 계획이 필요합니다

최근 법원경매는 주거용 아파트와 주택등을 중심으로 투자 대안으로서 각광을 받으며 법원입찰에 참여하는 투자자들이 증가추세에 있습니다 일반매매보다는 아직까지 저렴하게 매수 할 수 있는 기회가 되고 있기 때문입니다

경매시장의 과열된 분위기나 법원경매 현장 분위기에 휩쓸려 입찰표를 작성하다가 실수를 하시는 경우도 많은 만큼 사전에 미리 작성하여 투찰을 하거나 법원등록된 경매전문 매수신청대리인에게 입찰을 의뢰 하시는 것도 좋은 방법입니다

청주의 사례를 보자면 2021년 9월 24일 가경동 진로아파트(전용면적134.88㎡)는 8층은 3억600만원에 낙찰되어 2021년 9월 실거래 신고된 일반매매 3억5500만원(5층)에 비하여 약5천만원 정도 저렴하게 매수에 성공한 사례입니다.

비슷한 사례로 금천동 장자마을 부영아파트(전용면적59.3㎡)4층 또한 2020년 11월 1억1589만원에 낙찰되었고 현재 시세가 약1억8천만원인 만큼 낙찰자가 잘 준비하여 경매를 진행한 사례입니다.

위와 같이 정확한 권리분석이 선행된후 좋은 가격에 입찰을 보고 낙찰을 받는 다면 안전한 경매와 더불어 매수시점에 매각차익도 확보가 가능한 만큼 항상 충분한 정보를 얻기 위해 노력하고 경매공부를 게을리 하지 않는 다면 저렴한 하게 내집장만을 할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다고 판단되어집니다.

다음기간에는 경매 매물중 충청권 경매 추천물건을 안내해 드리는내용을 준비보도록 하겠습니다 감사합니다.

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