2022년 청주 아파트 시장 전망

[윤여민 부동산전문위원/청주집현전공인중개사무소대표]

2021년 청주 아파트 시장은 그야말로 ‘불장’이었다.

kb부동산 통계 기준으로 올해 초부터 11월 말까지 매매가격은 15.59%, 전세 가격은 10.65% 상승했다. 한국 부동산원 기준으로도 매매가격이 12월 2주차까지 12.17% 올라 완연한 급등세를 나타냈다.

kb부동산 기준이건, 한국부동산원 자료 기준이건 2004년 이후 역대 2번째로 높은 상승률이었으니, 올 한해 아파트 시장이 얼마나 뜨거웠는지 충분히 실감할 수 있다.

하지만 4분기에 접어들어 강화된 대출 규제와 기준 금리 인상, 그리고 일부 차익 실현 매물이 시장에 나오면서 청주뿐만 아니라 전국적으로 가격 상승세가 둔화되기 시작했다. 청주의 경우, 5주 연속으로 상승폭이 축소되고 있는데, 이 탓에 아파트 가격이 내년에는 본격적으로 하락 전환될 것이란 의견이 고개를 들고 있다.

과연 그럴까?

결론부터 얘기하자면, No 이다.

2022년은 집값 상승을 억제하는 요인이 많은 시기임은 분명하다.

앞서 언급한대로 기준 금리가 인상되었고 또 한 번 오를 예정이라 소위 ‘영끌족’의 부담이 커질 것이다.

2019년 하반기부터 유입된 외지 투자자들의 차익 실현 매물도 꾸준히 나올 가능성이 크다.

내년 3월에 있을 대선의 여파로 정부 정책에 대한 불안 심리가 심화되어 관망세가 한동안 이어지기도 할 것이다.

그동안 전국적인 집값 급등세가 나타났던 탓에 피로감이 쌓여 추가 매수세가 선뜻 붙지 않을 수도 있다.

하지만, 그럼에도 불구하고 연간 아파트 가격 등락률이 마이너스를 기록하진 않을 것이다.

역사적으로 아파트 가격 연간 등락률이 하락 마감되는 건 상당히 이례적인 일이다.

청주 지역 주택 가격 집계가 시작된 2004년 이후 18년 동안 단 5번만 마이너스를 기록했다. 나머지 13년은 소폭이나마 상승했단 뜻이다.

청주뿐만 아니라 전국 아파트 등락률 기록을 보더라도 36년 동안 단 8번만 하락 마감됐다.

물론 올해처럼 전국 집값이 20% 가까이 급등한 적도 별로 없었기 때문에 자산 가격 폭등 후 일반적으로 찾아오는 숨고르기와 조정의 시기를 피할 순 없을 것이다.

하지만 한 번 끓은 물을 완전히 식힐 때까진 긴 시간이 필요하듯 뜨겁게 달궈진 시장의 열기가 단숨에 식기를 바라는 건 너무 큰 욕심이다.

매매가격 지수가 이제야 전고점을 돌파하고 고작 2년여의 짧은 기간 동안만 오른 지방도시는 서울 수도권, 일부 광역시와의 키맞추기 현상 덕분에라도 열기가 상대적으로 천천히 식어갈 것으로 예상된다.

수급 상황 또한 하락 전환을 거론하기엔 무리가 따르는 수준이다.

2022년에 입주하는 청주 아파트 물량은 2021년보다 소폭 줄어들고, 시장 가격 반등이 본격화되었던 2020년보단 훨씬 적은 수준이다. 다가오는 2023년에는 수요보다 공급량이 많은 시기가 찾아오지만, 이 때의 입주 아파트는 전매제한이 적용된 단지가 대부분이다. 덕분에 사거나 팔고 싶어도 매매할 수 없는 물량이기 때문에 청주시가 조정지역 해제되고 전매 제한 또한 완화되지 않는 이상, 시장에 큰 악재로 작용하진 않겠다.

더불어 내년 여름은 이번 정부의 가장 큰 실책 중 하나인 주택 임대차보호법 개정안이 시작된 지 딱 2년째 되는 시기이다. 법안 개정의 수혜로 2020년 여름에 계약갱신청구권을 사용한 수많은 임대 물량의 만기시점이 도래한단 얘기이다. 때문에 내년 하반기부터는 이전보다 월등히 올라간 시세대로 임대 매물이 나오고 또 다시 전셋집을 구하는 임차 수요가 급증하면서 아파트 전월세 가격 상승이 예상된다. 물론 만기 시점에 맞춰 매도를 하려는 집도 늘어나 매매가격 하방 압력이 심화될 수 있으나 전월세 가격의 상승이 밑을 받쳐줘 매매 가격 방어에 일조할 것으로 예측된다.

거시적 관점에서도 2022년도 청주 집값은 하락하지 않을 가능성이 더 크다.

정부뿐만 아니라 민간기업 연구소에서도 내년 경제성장률 전망치를 3% 이상으로 예측하고 있다. 기저효과가 있던 올해보단 소폭 축소된 수치이지만 소비·투자·수출 개선 흐름에 힘입어 나름 안정적인 성장을 기대하는 모양이다. 소비자 물가 상승은 2.2% 이내 상승을 예상 중인데, 전체적인 물가가 상승하고 경제가 성장한다면 실물자산 또한 오름세를 이어가는 게 당연하다.

반면에, 화폐가치는 꾸준히 떨어질 전망이다. 내년에는 한국은 물론 미국도 긴축 정책으로 선회하리라 공표되어 코로나 전후로 확장되었던 유동성장세가 수그러들 것임은 분명해졌다. 그 탓에 올해와 같은 급등세는 앞으로 기대하기 힘들다.

하지만 긴축 재정 시기에도 시중 통화량은 증가할 것이다. 단지 증가율이 줄어들 뿐. 시중에 돈이 조금씩이나마 늘어난다는 건 그만큼의 화폐 가치 하락을 의미한다.

특히 이번 정부가 부동산 세금 강화 등 증세 정책을 몇 년 동안 고집하다가 정치적 위기에 봉착했기 때문에 다음 정권이 어느 당이 되었건 더 이상의 조세 정책 강화는 부담스러워졌다. 그런데 현재의 대한민국은 고질적인 저출산 문제와 함께 베이비부머 세대의 은퇴 시기가 맞물려 그들을 부양하는 문제에 직면해 있다. 이 문제의 해결 방법은 세금을 더 거두거나 빚을 늘려 복지 지출을 강화하는 것인데, 표심을 잃을까 두려운 위정자들은 후자를 선택할 확률이 높다. 국가 부채 증가는 곧 시중 통화량 증가를 또 한 번 유발하고 인플레이션을 야기하여 결국 실물자산 가격의 상승으로 귀결된다는 것이 다수 경제 전문가들의 의견이다.

따라서 기준 금리 인상 및 가계 대출 규제 강화 등으로 일시적인 조정장이 형성될 순 있지만, 민주 정치와 자유 경제 시장 체제에선 결국 실물 자산의 중장기적인 가격 상승이 진행될 수밖에 없다.

이러한 논리와 믿음이 팽배해 들끓었던 2020년과 21년이 지나 2022년에도 매수심리를 어느 정도 자극할 것으로 예상되며, 덕분에 대세하락으로의 전환은 없을 것으로 판단된다.

종합해보면, 내년 청주 및 지방 아파트 시장은 일시적인 하방 압력에 시달릴 순 있겠지만 하반기 이후 다시 고개를 들어 결국 완만한 우상향 그래프를 그릴 가능성이 크다. 따라서 올해와 같은 10프로 이상의 급등세는 기대하기 어렵지만 물가 상승률과 경제 성장률, 그리고 kb부동산과 한국부동산원의 통계 기준 역대 가격 상승률 평균치인 3~4% 정도의 오름폭은 달성 가능하겠다.

아파트 매매 가격의 평균이 3% 정도 오른다는 건 입지가 우수하거나 신축 아파트 단지일 경우 5~6%의 상승도 기대할 수 있단 얘기이다. 근래 청주의 웬만한 입지의 신축 34평형(전용면적 84제곱미터)의 매매가격이 6억 내외임을 감안하면 내년 한 해 동안 약 3천만 원 정도 오를 것이다.

반면에 주거 인프라가 낙후된 곳이거나 오래된 구축 아파트는 가격 변동이 없거나 1~2% 이내의 오름폭이 예측된다는 말이기도 하다.

이를 토대로, 현재 청주 아파트 매수 또는 임차를 고려하는 시민에게 조언하자면, 담보대출 연 이자를 제하고도 이익이 남을 신축 단지 매수를 권장한다.

만약 자금 여유가 넉넉하지 않다면 가격 변동이 크지 않을 구축 매수보단 차라리 전세 임차를 선택해도 나쁘지 않겠다. 다만, 매매가격과 마찬가지로 전세가격 또한 내년에도 완만하고 꾸준한 상승세가 예상되기 때문에 몇 백, 몇 천만 원이라도 부담을 덜고 싶으면 최대한 빨리 매물을 찾아야 하겠다.

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