6월 4일 도입된 6년 단기주택임대사업자에 관하여

[충청시론] 정세윤 변호사

2025년 6월 4일부터 시행되는 단기주택임대사업자 제도는 개인뿐만 아니라 법인도 등록할 수 있도록 하여, 법인에게도 일정한 세제 혜택을 제공한다. 이 제도는 주택을 일정 기간 임대하며 얻는 소득에 대해 세액 혜택을 제공하고, 법인이 주택을 임대사업에 활용하려는 경우 유리한 점이 많을 수 있는데, 아래에서 구체적으로 살펴보도록 하자.

◇6년 단기 주택임대사업자란?

6년 단기주택임대사업자는 의무적으로 6년 동안 주택을 임대하는 사업자로, 주로 비아파트 주택을 대상으로 한다. 이 제도는 개인과 법인 모두 등록할 수 있으며, 특히 법인의 경우에는 주택임대사업을 통해 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있다.

◇법인 임대사업자 등록 요건과 절차

법인이 6년 단기 주택임대사업자로 등록하기 위해서는 일정한 요건을 충족해야 한다. 주택의 면적이나 유형에 따라 적용되는 세제 혜택이 달라질 수 있기 때문에, 등록 전 세부 사항을 확인하는 것이 중요하다. 법인은 관할 지자체나 임대사업자 등록 시스템을 통해 사업자 등록을 신청하고, 관련 서류를 제출하여 등록을 완료할 수 있다.

◇법인이 단기 주택임대사업자로 등록 시 혜택

법인이 6년 단기 주택임대사업자로 등록할 경우 받을 수 있는 주요 혜택은 다음과 같다.

① 취득세 감면

임대사업자가 주택을 취득하는 경우, 취득세에 대한 감면 혜택을 받을 수 있다. 그러나 지방세특례제한법에 따르면, 이번에 도입된 단기주택임대사업자의 경우 취득세 감면 대상에 포함되지 않는다(감면 규정이 없음). 구체적으로 살펴보면, 현재 지방세특례제한법에서는 공공지원민간임대주택 또는 장기일반임대주택에 한하여 취득세를 감면해 주고 있기 때문에, 현재 단기주택임대사업자로 등록한다고 하여도 취득세 감면 혜택을 받을 수 없는 것이다(행정안전부 지방세특례제도과, 지자체 세무과 답변). 또한, 향후 단기주택임대사업자에 관한 취득세 감면 관련 규정이 입법화된다고 하더라도, 관련 법령에 소급효 규정이 없다면 이미 납부한 취득세에 대해 경정청구도 할 수 없게 된다.

즉, 2025년 6월 4일 이후 단기주택임대사업자로 등록하더라도, 향후 관련 법령 입법 여부에 따라 이미 납부한 취득세에 대해 경정청구가 불가능하게 될 수도 있어, 취득세 전부를 고스란히 납부해야만 하는 위험이 있음을 유의해야만 한다.

② 재산세 감면

임대사업자로 등록된 주택에 대해서는 재산세 감면 혜택이 제공된다. 감면의 범위는 주택의 면적에 따라 다르며, 대체로 소형 주택(전용면적 85㎡ 이하)이 주된 혜택을 받을 수 있다. 감면 비율과 적용 조건은 지역과 주택 종류에 따라 달라지므로, 자세한 사항은 지자체에 문의하는 것이 좋다.

③ 법인세 감면

법인이 임대사업자로 등록하면 임대소득에 대해 법인세 감면을 받을 수 있다. 다만, 법인세 감면 혜택은 사업 형태와 운영 방식에 따라 달라질 수 있기 때문에, 관련 세무 전문가와 상담을 통해 세부 사항을 확인하는 것이 중요하다.

④ 종합부동산세 합산 배제

등록된 임대주택은 종합부동산세 과세 표준을 계산할 때 제외된다. 이를 통해 법인의 종합부동산세 부담을 크게 줄일 수 있다.

법인 임대사업자의 의무 임대 기간과 제한 사항

법인으로 등록한 단기 주택임대사업자는 6년 동안 의무적으로 임대를 해야 한다. 임대 기간 중 의무를 위반하거나 임대료를 연간 5% 이상 초과하여 인상하면, 그동안 받은 혜택이 취소될 수 있다. 임대료 인상률 제한을 넘기지 않도록 주의하고, 의무 임대 기간을 성실히 지켜야 한다. 의무를 위반할 경우, 이전에 감면받은 세액을 추징당할 수 있다.

◇법인과 개인의 혜택 차이점

① 종부세: 법인은 종합부동산세 부담이 개인보다 클 수 있으나 주택 수 산정 시 제외되는 혜택으로, 다주택자일 경우 법인을 통해 부동산을 소유하는 것이 유리하다.

② 양도세: 임대사업자 등록 주택의 경우, 개인과 법인 모두 양도세 중과를 피할 수 있으나, 구체적인 요건은 등록 당시의 세법 기준에 따라 다르므로 확인이 필요하다.

③ 주택 수 산정에서 제외: 임대사업자로 등록한 주택은 개인과 법인 모두 주택 수 산정에서 제외되며, 추가 주택 취득 시 세 부담이 줄어드는 효과를 기대할 수 있다.